Mặc dù trong 9 tháng qua (từ đầu năm 2024 đến nay) đã có vài chục nghìn căn hộ mới đưa ra thị trường, nhưng đây là con số rất bé, chỉ bằng 10% so với thời kỳ phát triển trong giai đoạn 2018-2019.

Với nền tảng pháp lý từ các luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở), thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi với những chuyển biến rõ nét khi dòng tiền đổ vào thị trường này đang quay trở lại, nhiều dự án mới ra mắt thị trường, góp phần cải thiện nguồn cung.

Tuy vậy, theo nhận định của giới chuyên gia, trong giai đoạn 2025-2030, thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn, khi cần phải đồng bộ hóa chính sách; huy động các nguồn lực phát triển; cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất; đặc biệt là cần phát triển các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác…

Các chu kỳ của thị trường bất động sản

Tại hội thảo nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 31/10, Phó Giáo sư - Tiến sỹ Trần Kim Chung (Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương) cho biết thị trường bất động sản từ năm 1986 đều có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện luật đất đai.

Nhìn lại thị trường qua các chu kỳ gần đây có thể thấy từ năm 2013-2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng nhờ sự hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Từ năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.

Giai đoạn 2015-2018, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các địa điểm du lịch. Tuy nhiên sự phát triển này đã dẫn tới hệ quả là vấn đề condotel, officetel vẫn đang “bỏ ngỏ.”

Từ năm 2018-2022, thị trường bất động sản lại rơi vào tình cảnh trầm lắng, sau đó chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng và trái phiếu bất động sản nở rộ, thị trường bất động sản cao cấp “thăng hoa.” Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm.

Đến giai đoạn từ năm 2022-2023, thị trường bất động sản lại suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ tháng 4/2022 đến cuối năm 2023, thị trường này suy giảm do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê cho lao động khu công nghiệp giảm.

Bước sang năm 2024, thị trường lại ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một “cú đội giá.” Nếu các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022-2023 dao động quanh mức 35-40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024 giá tăng mạnh (ở mức 65-70 triệu đồng/m2), nhất là Hà Nội.

Thị trường đất nền cũng ghi nhận sự “sốt, nóng” về giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như: Tại huyện Hoài Đức, giá đất đã tăng 81%; huyện Đông Anh tăng 53%; huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm 2023.

Trong khi đó, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) có dấu hiệu bão hòa, nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024.

3 kịch bản trong giai đoạn tới

Theo Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, kể từ khi Quốc hội thông qua 3 luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ 1/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động.

Theo đó, nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay nhìn chung đều có sự chuyển biến tích cực.

Tuy vậy, ông Đính cũng lưu ý các sản phẩm chung cư với giá vừa phải đã hoàn thiện trên thị trường hiện nay là thuộc dạng hàng hiếm, rất khó tìm.

"Mặc dù trong 9 tháng qua đã có vài chục nghìn căn hộ mới đưa ra thị trường, nhưng đây là con số rất bé, chỉ bằng 10% so với thời kỳ phát triển trong giai đoạn 2018-2019," ông Đính nhấn mạnh.

Với tình hình trên, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung dự báo trong giai đoạn tới, từ năm 2025-2030, thị trường bất động sản có khả năng sẽ diễn ra theo 1 trong 3 kịch bản.

Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường bất động sản sẽ phát triển sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Theo ông Chung, đây cũng là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Với kịch bản không thuận lợi, thị trường sẽ phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Với kịch bản tích cực, thị trường sẽ “bùng nổ.” Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

Trước xu thế trên, ông Chung cho rằng thời gian tới cần hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống luật pháp liên quan đến bất động sản, đẩy mạnh các trình tự thủ tục để đưa luật đi vào cuộc sống; cũng như sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản...

Thứ hai là vấn đề huy động các nguồn lực phát triển. Việt Nam cần thu hút đủ nguồn lực truyền thống và mới cho phát triển thị trường như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Vấn đề tiếp theo là Việt Nam cần phải sớm cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. “Trong đó, việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng,” ông Chung lưu ý.

Ngoài ra, ông Chung cũng nhấn mạnh thị trường bất động sản cho đến nay vẫn chưa có sự “ra đời” và tham gia của các công cụ tài chính như hệ thống tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác; tài chính hóa nguồn đất lân cận các công trình hạ tầng… Vì vậy, với giai đoạn mới hiện nay, thách thức “ra đời” các công cụ tài chính phái sinh mới là rất lớn và hết sức cần thiết.

“Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới, cơ chế chính sách cũng đã cơ bản hoàn thiện, điều cần làm lúc này là cần có các công cụ tài chính mới để tiến đến một kỷ nguyên mới,” ông Chung nhấn mạnh./.