Nhà xưởng thu hút tới 73% vốn FDI sản xuất mới tại miền Bắc trong 2 quý vừa qua, trong khi dòng vốn ngoại tiếp tục tăng mạnh tại các trung tâm công nghiệp phía Bắc trong 8 tháng của năm 2026.

Trong bối cảnh FDI đăng ký 8 tháng tăng hơn 55% và vốn thực hiện đạt mức cao nhất 5 năm, nhu cầu đối với hạ tầng phục vụ sản xuất nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh của các dự án công nghiệp sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay diện tích đất, mà còn ở khả năng cung cấp một nền tảng đủ hoàn chỉnh để doanh nghiệp rút ngắn thời gian từ quyết định đầu tư đến ngày vận hành.

Với xu hướng đó, nhà xưởng xây sẵn có thể trở thành một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét từ làn sóng FDI sản xuất mới, trong khi đất công nghiệp vẫn giữ vai trò nền tảng cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.

Dòng vốn sản xuất tiếp tục tăng

Nhà xưởng thu hút tới 73% vốn FDI sản xuất mới tại miền Bắc trong 2 quý vừa qua, trong khi dòng vốn ngoại tiếp tục tăng mạnh tại các trung tâm công nghiệp phía Bắc trong 8 tháng của năm 2026.

Điều này cho thấy, nhu cầu về mặt bằng có thể đưa vào vận hành nhanh đang ngày càng rõ nét.

Theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, nhà xưởng chiếm 54% số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD trong 2 quý đầu của năm 2026. Trong khi đó, các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số dự án nhưng chỉ chiếm 27% vốn đầu tư.

Trên cả nước, xu hướng này cũng thể hiện rõ. Trong 468 dự án FDI sản xuất mới, 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84% số dự án và thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn. Các dự án đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD.

Các số liệu trên được ghi nhận trong 2 quý đầu của năm 2026. Tuy nhiên, diễn biến dòng vốn trong hai tháng tiếp theo (tháng 7 và 8/2026) tiếp tục cho thấy sức hút của lĩnh vực sản xuất và các trung tâm công nghiệp phía Bắc vẫn duy trì.

Tính đến hết tháng 8, Việt Nam thu hút 40,63 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Trong đó, 2.771 dự án FDI được cấp phép mới với tổng vốn 21,72 tỷ USD, tăng 96,8% về vốn dù số dự án chỉ tăng 9,4%.

Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút vốn lớn nhất. Riêng vốn cấp mới vào ngành này đạt 12,15 tỷ USD, chiếm 55,9% tổng vốn đăng ký cấp mới. Nếu tính cả vốn cấp mới và vốn điều chỉnh, ngành chế biến, chế tạo thu hút khoảng 20,18 tỷ USD trong 8 tháng, chiếm 59,5% tổng vốn của hai nhóm này.

Dòng vốn thực tế đi vào nền kinh tế cũng tăng. Vốn FDI thực hiện 8 tháng đạt khoảng 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm. Trong số này, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6%, tương đương 14,24 tỷ USD.

Quy mô và tốc độ tăng của dòng vốn cho thấy nhu cầu mở rộng năng lực sản xuất tại Việt Nam vẫn đang được duy trì, đặc biệt ở các lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.

Miền Bắc tiếp tục là tâm điểm

Miền Bắc chiếm ưu thế rõ rệt trong dòng vốn FDI sản xuất mới. Đến hết tháng 8, vị thế của các trung tâm công nghiệp phía Bắc tiếp tục được thể hiện qua quy mô FDI đăng ký. Thái Nguyên thu hút hơn 8,03 tỷ USD, đứng đầu cả nước; Bắc Ninh đạt hơn 3,43 tỷ USD và Hải Phòng hơn 3 tỷ USD.

Riêng Hải Phòng, tổng vốn FDI 8 tháng đạt khoảng 3,475 tỷ USD, trong khi chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 15,22% so với cùng kỳ. Các ngành điện tử, máy tính và sản xuất xe có động cơ đều tăng trên 20%, cho thấy dòng vốn đầu tư đang gắn với hoạt động sản xuất thực tế tại các khu công nghiệp, khu kinh tế…

Tại Thái Nguyên, có 20 dự án FDI được cấp mới trong 8 tháng có tổng vốn gần 5,8 tỷ USD; các dự án đang hoạt động tiếp tục tăng vốn thêm hơn 2,2 tỷ USD. Tỉnh hiện đứng trong nhóm dẫn đầu cả nước về thu hút FDI.

Những con số này cho thấy miền Bắc không chỉ thu hút nhiều dự án sản xuất mới mà còn đang tiếp nhận những khoản đầu tư có quy mô lớn, tập trung vào điện tử, bán dẫn, linh kiện và sản xuất công nghệ cao.

Theo các chuyên gia của Savills, với các dự án có quy mô lớn và yêu cầu công nghệ cao, thời gian triển khai nhà máy có thể trở thành một biến số đáng kể trong quyết định đầu tư.

Ông John Campbell, Giám đốc - Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai ngày càng trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng. Việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo lợi thế về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng.

Đây là lý do nhà xưởng xây sẵn ngày càng được cân nhắc không chỉ như giải pháp tạm thời để doanh nghiệp gia nhập thị trường, mà ngay từ giai đoạn đầu của quyết định đầu tư.

Cuộc đua mới của bất động sản công nghiệp

Xu hướng FDI chất lượng cao cũng đang làm thay đổi yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp. Ông Gene King - Giám đốc Đầu tư BW Industrial Development nhận định, dòng vốn FDI tại Việt Nam đang chuyển dịch rõ hơn sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, hạ tầng trí tuệ nhân tạo và sản xuất công nghệ cao.

Sự thay đổi về chất của dòng vốn đang tác động trực tiếp đến nhu cầu nhà xưởng xây sẵn. Tại BW Industrial Development, các ngành có giá trị gia tăng cao hiện chiếm gần một nửa diện tích nhà xưởng xây sẵn đã cho thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp sản xuất trong nước tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu cũng ngày càng tăng - ông Gene King phân tích.

Theo đó, nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn không chỉ đến từ yêu cầu rút ngắn thời gian triển khai, mà còn gắn với sự thay đổi về cơ cấu ngành nghề của dòng vốn FDI.

Khi các dự án mới đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về hạ tầng, kỹ thuật và khả năng kết nối chuỗi cung ứng, chất lượng của sản phẩm công nghiệp có thể trở thành yếu tố quan trọng không kém vị trí và giá thuê.

Các chuyên gia của Savills cũng chỉ rõ, nhà xưởng chiếm tỷ trọng vốn cao hơn đất công nghiệp cho thấy một bộ phận nhà đầu tư đang sẵn sàng trả cho một nền tảng có thể rút ngắn quá trình từ cấp phép, hoàn thiện mặt bằng đến sản xuất.

Mà yếu tố này đặc biệt phù hợp với các ngành điện tử, linh kiện, sản xuất chính xác và các hoạt động phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu, nơi thời gian đưa sản phẩm ra thị trường có thể ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng đáp ứng đơn hàng.

Tuy vậy, xu hướng nhà xưởng xây sẵn không đồng nghĩa đất công nghiệp mất vai trò. Các dự án "greenfield" (đất sạch) quy mô lớn, kế hoạch mở rộng dài hạn hoặc những nhà máy có yêu cầu thiết kế đặc thù vẫn cần quỹ đất để phát triển theo nhu cầu riêng.

Thay đổi lớn hơn nằm ở chỗ thị trường đang có thêm một tiêu chí cạnh tranh: không chỉ cung cấp đất để doanh nghiệp xây nhà máy, mà phải cung cấp khả năng đưa nhà máy vào vận hành nhanh hơn.

Nhất là khi sự gia tăng của dòng vốn sản xuất, đặc biệt trong điện tử và công nghệ cao, đang tạo ra nhu cầu đa dạng hơn đối với bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đất công nghiệp, doanh nghiệp có thể tìm kiếm nhà xưởng xây sẵn, nhà máy xây theo yêu cầu hoặc các mô hình tích hợp nhà xưởng với kho vận và logistics. Với các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường, những lựa chọn này giúp giảm một phần thời gian và nguồn lực dành cho giai đoạn phát triển ban đầu.

Cùng đó, thị trường cũng đang chứng kiến sự mở rộng của nhóm nhà phát triển cung cấp các sản phẩm này. Bên cạnh những tên tuổi như BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP và Mapletree, Logicross, thương hiệu logistics thuộc Mitsubishi Estate của Nhật Bản, đã tham gia thị trường với các dự án tại Nam Thuận và Hải Phòng.

Sự xuất hiện của nhiều mô hình hơn cho thấy bất động sản công nghiệp đang chuyển dần từ bài toán có đất hay không sang bài toán có thể đáp ứng hoạt động sản xuất đến đâu./.

​