Bản đồ giá đất điện tử, cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản và hệ thống hỗ trợ định giá sẽ giúp công tác thẩm định giá bất động sản tiệm cận các quốc gia phát triển.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Việc quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực này có ý nghĩa trực tiếp đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, ổn định xã hội, bảo đảm an sinh và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước. Trong tổng thể đó, định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản gắn liền với đất là khâu then chốt.

Nội dung trên được Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh tại Tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán Nhà nước tổ chức ngày 7/7.

Thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với từng loại hình, từng địa phương. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa lớn đối với cơ quan quản lý Nhà nước, địa phương và doanh nghiệp.

Hiện nay, hành lang pháp lý đang từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên hoạt động thẩm định giá đất và tài sản trên đất trên thực tế vẫn đối mặt với nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, đất đai và tài sản gắn liền với đất có tính đa dạng và phức tạp rất lớn. Các bất động sản luôn có sự khác biệt rõ rệt về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện pháp lý, thời hạn sử dụng đất hay tiềm năng phát triển. Đối với đất phát triển dự án, việc áp dụng phương pháp thặng dư vẫn là nội dung gây nhiều tranh luận do phụ thuộc lớn vào các giả định về doanh thu phát triển, chi phí đầu tư, tiến độ thực hiện và tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư trong tương lai.

Trong điều kiện thị trường biến động nhanh, việc dự báo các yếu tố này tiềm ẩn nhiều rủi ro, dễ dẫn đến sự chênh lệch đáng kể về kết quả định giá giữa các đơn vị tư vấn khác nhau. Mặt khác, nhiều trường hợp hồ sơ pháp lý về công trình xây dựng trên đất chưa đầy đủ cũng gây trở ngại lớn cho việc áp dụng cách tiếp cận từ chi phí.

Theo ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), khó khăn lớn nhất là vấn đề dữ liệu thị trường phục vụ thẩm định giá. Trên thực tế, hệ thống dữ liệu về giao dịch đất đai và bất động sản hiện vẫn chưa đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng ghi nhận trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường. Trong khi, dữ liệu từ các Cơ quan Thuế, Cơ quan Đăng ký đất đai, Cơ quan Công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức tín dụng hiện vẫn đang quản lý phân tán, chưa hình thành cơ chế chia sẻ và khai thác hiệu quả.

Ông Phạm Văn Bình cho rằng sự thiếu hụt về hạ tầng dữ liệu số là điểm nghẽn lớn. Đến nay, Việt Nam chưa hình thành được cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ về đất đai và bất động sản để phục vụ cho hoạt động định giá và thẩm định giá. Việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn (Big Data), hệ thống thông tin địa lý (GIS) hay mô hình định giá tự động (AVM) đang ở giai đoạn đầu. Phần lớn khâu thu thập và xử lý thông tin còn thực hiện thủ công, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm cá nhân của thẩm định viên, làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến hiệu quả thực tế.

Từ góc độ thực tế tại địa phương, ông Lê Quốc Thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa, chỉ ra năm khó khăn lớn: Thiếu cơ sở dữ liệu thị trường chuẩn; Vướng mắc trong áp dụng phương pháp thặng dư đối với các dự án du lịch, đô thị hỗn hợp; Khó khăn trong việc xác định và phân bổ chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật; Sự khác biệt về quan điểm chuyên môn giữa các cơ quan quản lý và kiểm toán; Cuối cùng là áp lực rất lớn đối với đội ngũ cán bộ do nhiều hồ sơ phải xem xét sau nhiều năm kể từ thời điểm xác định giá trong bối cảnh thị trường biến động liên tục.

Chia sẻ những vướng mắc tương tự tại tỉnh Gia Lai, ông Cao Thanh Thương, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường, cho biết khâu thu thập thông tin là khó khăn nhất do địa bàn rộng và thị trường phân hóa mạnh. Phương pháp so sánh gặp trở ngại bởi tình trạng "hai giá" và thiếu giao dịch tại các vùng sâu vùng xa. Phương pháp dựa trên thu nhập dễ gây sai lệch do tùy thuộc vào hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp được chọn so sánh. Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư lại phụ thuộc quá nhiều vào các thông số giả định và suất vốn đầu tư có độ trễ. Đây vốn là những nội dung thường phát sinh kiến nghị kiểm toán sau khi hậu kiểm.

Nhằm nâng cao chất lượng, tính minh bạch của hoạt động thẩm định giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đề xuất sáu nhóm giải pháp đồng bộ từ góc độ quản lý Nhà nước. Trước hết, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá, bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Giá và các luật chuyên ngành liên quan. Thứ hai, đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc, tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai, Cơ quan Thuế, Cơ quan Công chứng, Cơ quan Đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan quản lý xây dựng ,đồng thời cho phép các đơn vị tư vấn tiếp cận phục vụ hoạt động nghề nghiệp.

Đặc biệt, giải pháp công nghệ mang tính lâu dài là đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số. Các đại biểu kiến nghị cơ quan quản lý cần nghiên cứu xây dựng bản đồ giá đất điện tử, cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trực tuyến và hệ thống hỗ trợ ra quyết định trong công tác định giá đất và thẩm định giá bất động sản theo hướng tiệm cận kinh nghiệm của các quốc gia phát triển. Cụ thể, ứng dụng Big Data, AI, GIS và mô hình định giá tự động (AVM) sẽ góp phần nâng cao chất lượng dự báo thị trường, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm bớt sự phụ thuộc vào đánh giá chủ quan.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần chú trọng nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ định giá Nhà nước và thẩm định viên thông qua các khóa đào tạo chuyên sâu; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm toán để phòng ngừa rủi ro; Và, hoàn thiện cơ chế phối hợp rõ ràng giữa các cơ quan liên quan để nâng cao hiệu quả thực thi, hạn chế chồng chéo và giảm thiểu khiếu nại phát sinh.

Mặt khác, đại diện tỉnh Khánh Hòa cũng kiến nghị các Bộ, ngành sớm hoàn thiện quy định cụ thể hơn đối với phương pháp thặng dư, ban hành bộ dữ liệu chuẩn về suất vốn đầu tư xây dựng và nghiên cứu cơ chế đánh giá trách nhiệm người thực hiện dựa trên việc tuân thủ đúng quy trình tại thời điểm xác định giá. Đồng tình với quan điểm này, đại diện tỉnh Gia Lai đề xuất sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, xử lý triệt để tình trạng "hai giá" và tăng cường phối hợp sớm giữa địa phương với Kiểm toán Nhà nước để thống nhất cách hiểu đối với những trường hợp thông tin đầu vào không đầy đủ.

Từ góc nhìn kiểm toán, đại diện Kiểm toán Nhà nước khu vực VIII nhấn mạnh định giá đất là lĩnh vực chuyên môn sâu, chịu tác động của nhiều yếu tố nên khó tránh khỏi những quan điểm khác biệt. Tuy nhiên, nguyên tắc xuyên suốt của Kiểm toán Nhà nước là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có tuân thủ đúng quy định pháp luật, có đầy đủ căn cứ chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không. Kiểm toán Nhà nước khu vực VIII đề xuất bốn định hướng lớn gồm hoàn thiện hướng dẫn cho các loại hình dự án đặc thù, tăng cường chia sẻ thông tin liên ngành, nâng cao trách nhiệm giải trình của đơn vị tư vấn và phát huy vai trò của Kiểm toán Nhà nước trong việc tổng hợp bất cập thực tế để kiến nghị hoàn thiện chính sách.

Trước đó, tại tọa đàm diễn ra ở Hà Nội ngày 2/7, Tổng Kiểm toán Nhà nước Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết Kiểm toán Nhà nước đang thực hiện nhiệm vụ nặng nề là kiểm toán xác định giá đất tại các dự án tồn đọng, vướng mắc, kéo dài theo các Nghị quyết số 170/2024/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội. Qua 10 cuộc kiểm toán tại 6 tỉnh, thành phố trong 3 năm qua, Kiểm toán Nhà nước đã phát hiện nhiều sai sót có tính hệ thống và tương đồng.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ nhận thức áp dụng quy định chưa thống nhất hoặc do văn bản pháp lý hiện hành chưa thực sự rõ ràng, cụ thể. Tổng Kiểm toán Nhà nước đánh giá việc xác định giá đất luôn là vấn đề phức tạp, đa chiều và hành trình tìm kiếm một cơ chế tiệm cận nguyên tắc thị trường vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện trong thời gian tới./.