Dù lãi suất ưu đãi được đưa ra để hỗ trợ nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp vẫn không thể tiếp cận vốn. Nguyên nhân đến từ sự lệch pha giữa chính sách và thực tiễn vận hành của hệ thống ngân hàng.

Để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, nhiều chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực nhà ở xã hội đang được triển khai, hướng tới cả chủ đầu tư và người thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế việc tiếp cận tín dụng vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt ở phía chủ đầu tư khiến nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khan hiếm.

Tại Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 17/4 tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, trái với nhận định phổ biến, nhà ở xã hội hiện là phân khúc khó vay vốn nhất trên thị trường, thậm chí khó hơn cả nhà ở thương mại.

Theo ông Nghĩa, nhiều người cho rằng nhà ở xã hội là phân khúc “dễ tiếp cận vốn” nhờ các chính sách hỗ trợ như Nghị quyết 33/2023/NQ-CP của Chính phủ về các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản; trong đó có gói tín dụng 145.000 tỷ đồng nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi thấp hơn thị trường khoảng 1,5-2%.

Cùng với đó là định hướng tín dụng nhà ở xã hội không tính vào hạn mức tăng trưởng bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế, việc tiếp cận của các doanh nghiệp nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn.

Ông Nghĩa cho biết doanh nghiệp đã ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng để triển khai dự án nhà ở xã hội quy mô gần 2.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 2.000 tỷ đồng, hiện phần móng đã gần hoàn thành.

Trước đó, khi lãi suất huy động ở mức thấp, các ngân hàng chủ động đề nghị ký hợp đồng nhằm sớm giải ngân. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất huy động hiện đã tăng lên 8-9%/năm, các ngân hàng cho biết không thể cho vay với mức lãi suất 6,1% như quy định.

“Chúng tôi chấp nhận vay theo lãi suất thương mại 13-14%/năm để có vốn triển khai, nhưng ngân hàng cũng không dám cho vay vì không phù hợp với mức lãi suất trong công văn và lo ngại rủi ro thanh tra, kiểm tra. Doanh nghiệp rơi vào tình trạng vay ưu đãi không được, vay thương mại cũng không xong,” ông Lê Hữu Nghĩa cho biết.

Đại diện doanh nghiệp này cũng cho biết, dù có chủ trương tín dụng nhà ở xã hội không tính vào “room,” nhưng do thiếu hướng dẫn cụ thể nên ngân hàng không có cơ sở triển khai.

Theo ông, nếu tiếp tục giữ mức ưu đãi lãi suất 6,1%/năm trong khi không có cơ chế linh hoạt theo thị trường thì chính sách sẽ không thể đi vào thực tế. Doanh nghiệp kiến nghị cần cho phép điều chỉnh lãi suất phù hợp với diễn biến thị trường, hoặc cho phép ngân hàng và doanh nghiệp thỏa thuận mức vay thực tế.

Không chỉ vướng ở vốn, các doanh nghiệp nhà ở xã hội còn gặp khó ở cơ chế giá bán nhà ở xã hội. Khi dự án hoàn thành phần móng và ký hợp đồng với khách hàng, giá bán đã được chốt, bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư và lãi vay. Tuy nhiên, nếu sau đó chi phí tăng thì doanh nghiệp không được điều chỉnh giá.

Trong khi đó, thực tế hiện nay chi phí đang tăng mạnh. Lãi suất tăng kéo theo chi phí tài chính tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng từ 10-30%.

Điều này dẫn đến thực tế là càng triển khai, doanh nghiệp càng thua lỗ. Khi đã xác định chắc chắn lỗ, doanh nghiệp có thể lựa chọn dừng dự án để hạn chế thiệt hại. Đây là nguy cơ lớn đối với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà các địa phương, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh đặt ra.

Ở góc độ chuyên gia, Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội sẽ khó đạt được nếu cách triển khai chính sách không thay đổi.

Tiến sỹ Nghĩa phân tích, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi được công bố nhằm hỗ trợ nhà ở xã hội, nhưng khi lãi suất thị trường tăng cao hơn mức quy định thì lại không có cơ chế xử lý, trong khi phần lớn trách nhiệm lại đặt lên vai các ngân hàng.

Theo ông, ngân hàng là tổ chức kinh doanh chứ không phải cơ quan tài trợ. Do đó, nếu đã quy định lãi suất 6,1%/năm thì cần có cơ chế ngân sách bù phần chênh lệch khi chi phí vốn tăng. Tuy nhiên, trên thực tế lại không có nguồn bù đắp này, khiến chính sách khó triển khai.

Vị chuyên gia này cũng dẫn lại thực tế, nhiều chương trình hỗ trợ trước đây triển khai thông qua hệ thống ngân hàng như chương trình hỗ trợ ngư dân bám biển, hỗ trợ máy móc nông cụ hay phát triển công nghiệp phụ trợ… đều không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Nguyên nhân xuất phát từ việc ngân hàng hoạt động theo cơ chế kinh doanh, cho vay dựa trên chi phí huy động vốn.Trong khi đó, nếu Nhà nước chỉ đưa ra chủ trương mà không đi kèm nguồn lực tài chính thì các ngân hàng khó có thể thực hiện. Dù vấn đề này đã được nêu ra nhiều lần trong các kỳ họp nhưng vẫn chưa được khắc phục.

Theo Phó Giáo sư-Tiến sỹ Nguyễn Hữu Huân, chuyên gia tài chính, điểm yếu lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn là sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững do chu kỳ thắt chặt, nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4-5 năm.

“Bài học từ giai đoạn trước cho thấy rủi ro của việc lệ thuộc vào một kênh vốn. Trước năm 2022, thị trường chứng kiến làn sóng phát hành trái phiếu doanh nghiệp ồ ạt, nhưng khi kênh này bị siết lại đã tạo cú sốc kép, ảnh hưởng mạnh đến bất động sản,” ông Huân dẫn chứng.

Các chuyên gia cho rằng, áp lực của doanh nghiệp, thị trường hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó cần các giải pháp mang tính dài hạn. Trong đó, trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế.

Việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn là yêu cầu cấp thiết trong thời gian tới nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng./.