Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương, bổ sung các khái niệm mới như dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh BĐS.

Sáng 12/4, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận.

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương với 93 điều. Dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dự án luật bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản.

[Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội]

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị dự thảo Luật cần làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6; trong khi đó khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Vì vậy, Cơ quan soạn thảo cần phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả; đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng

Phát biểu ý kiến, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã thể hiện tinh thần trách nhiệm cao, hồ sơ dự án luật tương đối công phu.

Ủy ban Kinh tế đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc.

Về hồ sơ dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện. Ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp về bố cục của dự án Luật.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh về yêu cầu Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Đối với quy định về tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18) khuyến khích hình thức thanh toán này.

Tuy nhiên, dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này. Quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.

Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về “sân chơi”, “người chơi,” “luật chơi” trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Dự án luật này giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh lần sửa đổi này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Phát biểu ý kiến, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng, khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này phải công chứng hoặc chứng thực; đồng thời đề nghị cần cân nhắc kỹ lưỡng, vì quy định như vậy nghĩa là có trường hợp hợp đồng không cần thực hiện chứng thực. Do đó, cần cân nhắc quy định chặt chẽ để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên liên quan.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh cần làm rõ khái niệm kinh doanh và khái niệm về bất động sản. Kinh doanh là một nghề, phải tiến hành thường xuyên, liên tục và là hoạt động độc lập, mang lại lợi nhuận chính cho chủ thể thực hiện kinh doanh. Mặt khác, chủ thể kinh doanh tự chịu trách nhiệm hoạt động kinh doanh của mình. Kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản thực hiện.

Luật Doanh nghiệp 2020 đang quy định kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các khâu của quá trình từ đầu tư sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm, cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, kinh doanh bất động sản phải được định nghĩa lại. Theo đó, kinh doanh bất động sản phải do chủ thể làm bất động sản thực hiện chứ không phải ai cũng thực hiện được. Không phải mọi bất động sản đều có thể đưa vào kinh doanh được. Những bất động sản đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì mới được kinh doanh. Chủ thể kinh doanh bất động sản phải là chủ thể chuyên nghiệp như doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết sẽ nghiêm túc tiếp thu đầy đủ để đáp ứng yêu cầu đặt ra khi sửa đổi luật.

Phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững thị trường bất động sản

Phát biểu kết luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và cơ quan thẩm tra.

Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý tập trung vào một số nội dung gồm tiếp tục rà soát để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là Văn kiện Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, vận hành thông suốt; phát triển và quản lý chặt chẽ cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm; xây dựng thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phù hợp theo quy hoạch, kế hoạch phát triển theo thời gian và không gian lãnh thổ, nhu cầu của thị trường.

Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cần đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; minh bạch hóa thị trường và công bằng xã hội; bổ sung đánh giá kỹ tác động đối với từng chính sách cụ thể, hoàn thiện các nghị định, văn bản hướng dẫn để trình Quốc hội cùng với dự thảo Luật.

Cùng với đó bổ sung, chỉnh sửa các khái niệm giải thích từ ngữ cho đầy đủ và phù hợp; hoàn thiện các quy định về quản lý Nhà nước, đẩy mạnh phân cấp thực hiện cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện cụ thể hơn các quy định về điều tiết thị trường bất động sản; tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công, các quan hệ về quản lý nhà nước, điều tiết thị trường và các quan hệ mang tính chất tư, hợp đồng môi giới, quan hệ cung cầu trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh phù hợp với các nguyên tắc vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không can thiệp nhưng Nhà nước cấp đủ công cụ để điều tiết khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá "nóng" hoặc đình trệ, "đóng băng," đảm bảo phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị Chính phủ chỉ đạo các cơ quan soạn thảo, cơ quan hữu quan nghiên cứu tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến của cơ quan thẩm tra để hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật. Ủy ban Kinh tế hoàn chỉnh báo cáo thẩm tra để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới./.