Giá thuê nhà tại Hong Kong đạt mức cao lịch sử, dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026 nhờ vào làn sóng nhân lực và sinh viên quốc tế, gây sức ép lớn cho người thuê.

Khác với trạng thái ảm đạm của thị trường mua bán, phân khúc nhà ở cho thuê tại Khu hành chính đặc biệt Hong Kong (Trung Quốc) đang chứng kiến bước chuyển dịch mạnh mẽ khi liên tiếp thiết lập những mốc kỷ lục mới.

Theo phóng viên TTXVN tại Hong Kong, giá thuê nhà tại Hong Kong đang ở mức cao kỷ lục, vượt qua cả đỉnh lịch sử thiết lập hồi tháng 8/2019 (giai đoạn trước đại dịch COVID-19).

Theo dự báo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn như Knight Frank và Jones Lang LaSalle, giá thuê trong năm 2026 dự kiến sẽ tiếp tục tăng thêm từ 3% đến 5%.

Số liệu mới nhất từ Cục Định giá và Thẩm định Hong Kong cho thấy, trong tháng 4/2026, chỉ số giá thuê nhà đã tăng 0,59% so với tháng trước, đạt 203,4 điểm, lập kỷ lục cao nhất trong sáu tháng liên tiếp, với mức tăng lũy kế 1,75% trong giai đoạn này.

Từ tháng 12/2024, giá thuê nhà đã ổn định hoặc tăng trong 17 tháng liên tiếp, với mức tăng lũy kế 5,99%. Các chuyên gia dự đoán trong tháng 5 và tháng 6, với sự gia tăng mạnh mẽ lượng sinh viên quốc tế đổ vào thị trường cho thuê, giá thuê nhà hàng tháng dự kiến sẽ tăng từ 1-2%, tổng giá thuê nhà hàng quý dự kiến sẽ vượt quá 3,6%, và nửa đầu năm dự kiến sẽ tăng 4,5%.

Sự phân hóa theo diện tích và phân khúc

Mức giá thuê trung bình có sự phân hóa rõ rệt theo diện tích và khu vực. Căn hộ nhỏ dưới 40m2 là phân khúc có tốc độ tăng trưởng ổn định nhất. Giá thuê trung bình tại đảo Hong Kong vào khoảng 497 đôla Hong Kong/m2, khu vực Cửu Long khoảng 474 Hong Kong/m2 và Tân Giới ở mức 335 Hong Kong/m2.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang trên 160m2 ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng (có giai đoạn tăng tới 11% so với cùng kỳ). Giá trung bình của phân khúc này hiện dao động quanh mức 484 Hong Kong/m2.

Các đơn vị vận hành bất động sản kỳ vọng nhóm này sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng có thể chạm mốc 5% nhờ sự trở lại của giới tài chính quốc tế.

Do thị trường mua bán căn hộ tư nhân còn tồn đọng một lượng lớn hàng từ các năm trước (ước tính cần hấp thụ khoảng 12.000-13.000 căn để giá mua hồi phục mạnh), một số chủ nhà và chủ đầu tư đã chủ động chuyển các căn hộ chưa bán được sang hình thức cho thuê ngắn và trung hạn để tối ưu dòng tiền.

Thêm vào đó, chính sách thuế lũy tiến mới áp dụng cho các căn hộ có giá trị tính thuế cao đang khiến hành vi của khách thuê cao cấp thay đổi. Nhiều người có xu hướng dịch chuyển sang các căn hộ có diện tích vừa phải hơn nhằm tối ưu hóa chi phí, khiến phân khúc căn hộ tầm trung trở nên cạnh tranh gay gắt.

Cú hích từ nguồn nhân lực và sinh viên quốc tế

Có thể lý giải giá thuê tăng cao trong thời gian qua đến từ nguồn nhân lực bên ngoài.

Sau khi Hong Kong thực hiện chính sách thu hút nhân tài vào năm 2022, làn sóng chuyên gia, nhân sự chất lượng cao đến từ Trung Quốc đại lục và các khu vực như Trung Đông đổ về Hong Kong là động lực lớn nhất.

Nhóm này có xu hướng chọn thuê nhà trong thời gian đầu để thích nghi và đánh giá thị trường trước khi quyết định mua. Các khu vực như Kai Tak và Tây Cửu Long đang là "mục tiêu lọt mắt xanh" của tệp khách hàng này.

Bên cạnh đó, áp lực lên thị trường còn đến từ số lượng du học sinh ngày càng tăng. Từ năm học 2026-2027, các trường đại học ở Hong Kong, được tăng tỷ lệ tuyển sinh viên quốc tế tự túc lên tối đa 50%, cao hơn mức 40% hiện tại.

Chính sách này nhằm thúc đẩy quốc tế hóa giáo dục và thu hút nhân tài toàn cầu. Vì vậy, nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ chia nhỏ gần các trường đại học lớn tăng vọt trước mỗi kỳ học, đẩy giá thuê các căn hộ diện tích nhỏ hoặc phòng đơn lên cao.

Ngoài ra, sự thay đổi hành vi của người bản địa, do lãi suất neo cao trong thời gian dài trước đó, nhiều gia đình và người trẻ Hong Kong đã chuyển từ kế hoạch mua nhà sang thuê nhà để giảm áp lực tài chính, gián tiếp gia tăng áp lực lên nguồn cầu.

Trao đổi với phóng viên TTXVN về hiện tượng này, ông Thomas Chan, Giám đốc công ty môi giới bất động sản Haven Hong Kong, phân tích rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá thuê nhà tại đây liên tục leo thang xuất phát từ quy luật cung-cầu.

Nhu cầu đang rất lớn: từ năm 2022 đến nay, đã có hơn 220.000 người chuyển đến Hong Kong thông qua các chương trình thu hút tài năng. Số lượng sinh viên mỗi năm đến Hong Kong khoảng 90.000 người, nhưng ký túc xá đại học chỉ đáp ứng được khoảng 50.000 chỗ.

Ngoài ra, lượng người từng di cư sang nước ngoài đang quay trở lại từ năm 2023 cũng làm tăng thêm sức ép. Ngược lại, quỹ đất dân cư tại Hong Kong chỉ chiếm 7%, mỗi năm chỉ có khoảng 70.000 căn hộ mới được xây dựng, hoàn toàn không đủ đáp ứng.

Do đó, các chủ nhà đã đẩy giá thuê lên, giúp tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 4%. Trong khi lãi suất vay mua nhà chỉ khoảng 3%, sự chênh lệch này khiến họ tiếp tục giữ căn hộ để cho thuê, đẩy cả giá nhà và giá thuê tiếp tục leo thang.

Sự bùng nổ của thị trường cho thuê đã mang lại lợi nhuận cho giới đầu tư, nhưng lại tạo ra sức ép đối với người dân và các hộ kinh doanh nhỏ lẻ tại địa phương.

Chia sẻ về những khó khăn hiện tại, chị Amy Ding, chủ tiệm may, cho biết không chỉ tiền thuê nhà tăng mà chi phí mặt bằng thương mại cũng bị đẩy lên cao. Hệ quả là các hộ kinh doanh truyền thống như chị đang phải đối mặt với áp lực kép khi chi phí vận hành leo thang trong bối cảnh sức mua suy giảm.

Có thể thấy, thị trường cho thuê nhà ở Hong Kong hiện đang là “sân chơi” do người bán (chủ nhà) nắm quyền. Lượng nhu cầu áp đảo từ làn sóng nhân tài nhập cư và sinh viên quốc tế đang vượt trội so với tốc độ bàn giao các dự án mới khiến tỷ lệ lấp đầy luôn chạm đỉnh và đẩy giá thuê tăng cao trong thời gian tới./.