Tháo "điểm nghẽn" đất đai không chỉ là tạo thuận lợi cho một dự án FDI cụ thể mà còn là cách nâng sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam trong giai đoạn thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh nhưng khả năng đưa vốn đăng ký vào triển khai vẫn phụ thuộc đáng kể vào tốc độ tiếp cận đất đai, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng. Chính phủ đang đặt việc chuẩn bị quỹ đất sạch, số hóa dữ liệu và cải cách thủ tục đất đai vào nhóm giải pháp quan trọng để thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Quỹ đất “sạch” và pháp lý an toàn

Dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang tăng tốc. Theo số liệu của Bộ Tài chính, đến ngày 30/9, tổng vốn FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ năm trước. Vốn đăng ký cấp mới đạt 29,24 tỷ USD với 3.108 dự án, trong khi vốn FDI thực hiện ước đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và cao nhất trong 9 tháng của 5 năm qua.

Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút và sử dụng nhiều vốn nhất. Riêng vốn FDI thực hiện trong ngành này đạt khoảng 17,4 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn thực hiện. Đây cũng là nhóm ngành đòi hỏi quỹ đất công nghiệp lớn, cùng hệ thống điện, nước, logistics và hạ tầng kết nối đồng bộ.

Với một tập đoàn đa quốc gia, quyết định chọn Việt Nam mới chỉ là bước đầu. Sau đó là bài toán địa điểm, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thủ tục đất đai, xây dựng, môi trường và khả năng kết nối hạ tầng.

Vì vậy, "điểm nghẽn" đất đai không nhất thiết nằm ở việc thiếu đất mà vấn đề lớn hơn được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm là tiếp cận nhanh quỹ đất phù hợp và đảm bảo được thời điểm vận hành.

Các chuyên gia nhận xét, một khu đất có giá cạnh tranh nhưng chưa giải phóng mặt bằng, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phải qua nhiều thủ tục liên tiếp có thể kém hấp dẫn hơn khu đất có chi phí cao hơn nhưng sẵn sàng triển khai.

Thực tế, Chính phủ đang đẩy mạnh xử lý các dự án tồn đọng liên quan đất đai, đầu tư và thủ tục. Từ tháng 4 đến hết tháng 9, các cơ quan đã xử lý vướng mắc cho 2.535 dự án, khơi thông nguồn vốn trên 1,76 triệu tỷ đồng và đưa vào sử dụng 86.600 ha đất. Tổng số dự án được tháo gỡ lên đến con số 3.557 với diện tích hơn 139.000 ha.

Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn các hình thức tiếp cận đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, khi triển khai dự án trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải phối hợp với nhiều quy định liên quan đến đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường và hạ tầng.

Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), nhà đầu tư hiện không chỉ nhìn vào ưu đãi mà quan tâm ngày càng nhiều đến chất lượng môi trường đầu tư, tốc độ xử lý thủ tục và tính đồng bộ của hạ tầng.

"Doanh nghiệp không sợ quy định chặt. Điều họ ngại là thủ tục chồng chéo, cách hiểu không thống nhất, hồ sơ đi qua nhiều khâu nhưng không rõ đầu mối chịu trách nhiệm", ông Long nhận định.

Nhiều chuyên gia chung nhận định, một dự án công nghiệp có thể bị kéo dài bởi các khâu liên quan đất đai, môi trường, xây dựng hoặc đấu nối hạ tầng. Khi thời gian kéo dài, chi phí vốn và chi phí cơ hội cùng tăng, làm giảm sức hấp dẫn của địa điểm đầu tư.

Do đó, thay vì chờ nhà đầu tư đến rồi mới tìm đất, các địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất sẵn sàng cho đầu tư; trong đó công khai quy hoạch, tình trạng pháp lý, tiến độ giải phóng mặt bằng, hạ tầng điện - nước, giao thông và các nghĩa vụ tài chính.

Cách làm này đặc biệt quan trọng khi Việt Nam hướng tới các ngành như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu, điện tử, logistics và công nghệ xanh. Những dự án này không chỉ cần đất mà còn đòi hỏi điện ổn định, hạ tầng số, nhân lực chất lượng cao và khả năng kết nối chuỗi cung ứng.

Nghị quyết 10 và cuộc cạnh tranh bằng chất lượng

Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đặt mục tiêu thu hút khoảng 200-300 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong giai đoạn 2026-2030, đồng thời chuyển trọng tâm từ thu hút vốn đơn thuần sang công nghệ, tri thức, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng suất.

Từ góc nhìn thị trường, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, giá trị cốt lõi của Nghị quyết 10 không nằm ở con số vốn FDI đăng ký, mà ở việc định hình mô hình tăng trưởng dựa trên công nghệ, tri thức và đổi mới sáng tạo.

Câu hỏi trong giai đoạn tới không chỉ là thu hút được bao nhiêu vốn, mà là thu hút được bao nhiêu công nghệ, tri thức và giá trị gia tăng cho nền kinh tế - ông Khương phân tích.Khi Việt Nam muốn thu hút những dự án có hàm lượng công nghệ cao, nhà đầu tư sẽ không chỉ so sánh giá thuê đất. Họ đánh giá tổng thể thời gian để có mặt bằng, mức độ chắc chắn của pháp lý, chất lượng hạ tầng và khả năng mở rộng dự án.

Do đó, quỹ đất công nghiệp cũng cần được phân bổ theo chất lượng dự án. Một dự án có trung tâm R&D (nghiên cứu và phát triển), chuyển giao công nghệ, sử dụng nhà cung cấp trong nước và tạo việc làm chất lượng cao cần được nhìn khác với dự án sử dụng nhiều đất nhưng giá trị gia tăng thấp.

Đây cũng là lúc các địa phương cần chuyển từ tư duy "có đất để cho thuê" sang xây dựng gói đầu tư hoàn chỉnh gồm đất, hạ tầng, dịch vụ và thủ tục. Nhà đầu tư càng dễ xác định chi phí và thời gian triển khai, khả năng quyết định càng nhanh.

Khoảng cách giữa vốn FDI đăng ký và thực hiện cũng cho thấy dư địa cải thiện khả năng hấp thụ vốn vẫn còn lớn. Với 50,36 tỷ USD vốn đăng ký nhưng so với 21,07 tỷ USD thực hiện không đồng nghĩa toàn bộ phần chênh lệch đến từ vướng mắc đất đai. Tuy nhiên, con số so sánh này cho thấy, Việt Nam cần tiếp tục rút ngắn thời gian từ cam kết đầu tư đến triển khai thực tế.

Trong cuộc cạnh tranh thu hút FDI thế hệ mới, lợi thế của Việt Nam vì vậy không chỉ là chi phí. Một môi trường trong đó quỹ đất minh bạch, pháp lý rõ ràng, thủ tục có thể dự báo và hạ tầng được chuẩn bị đồng bộ sẽ giúp doanh nghiệp giảm rủi ro và rút ngắn thời gian đưa dự án vào hoạt động.

Tháo "điểm nghẽn" đất đai, vì thế, không chỉ là tạo thuận lợi cho một dự án FDI cụ thể mà còn là cách nâng sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam trong giai đoạn thu hút dòng vốn chất lượng cao./.