Với nhu cầu khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, TP Hồ Chí Minh đứng trước áp lực lớn về nguồn cung, khả năng chi trả và chất lượng sống, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ về quy hoạch, tài chính và hạ tầng.

Nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, áp lực về khả năng chi trả, chất lượng không gian sống và thích ứng với biến đổi khí hậu đặt ra yêu cầu đổi mới tư duy quy hoạch, chính sách và mô hình phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Đây là những vấn đề trọng tâm được các chuyên gia, nhà khoa học và doanh nghiệp trong nước, quốc tế thảo luận tại Hội thảo quốc tế thường niên lần thứ 12 về Phát triển Đô thị Bền vững (ICSUD 2026) với chủ đề “Nhà ở cho Mọi người: Khả năng chi trả, Tính bao trùm và Bền vững” do Trường Đại học Việt Đức (VGU), Đại học Kỹ thuật Darmstadt (Cộng hòa Liên bang Đức) phối hợp với Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tổ ngày 15/10 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Áp lực nguồn cung đòi hỏi đổi mới chính sách và quy hoạch

Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả khảo sát cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố vào khoảng 1 triệu căn hộ. Trong giai đoạn 2021-2030, Thành phố được giao chỉ tiêu phát triển 199.400 căn nhà ở xã hội.

Trước đó, giai đoạn 2021-2025, Thành phố đã hoàn thành 17.902 căn. Do vậy, trong giai đoạn 2026-2030, khối lượng cần thực hiện còn hơn 181.000 căn (gấp 10 lần kết quả giai đoạn trước), đặt ra áp lực lớn đối với công tác chuẩn bị quỹ đất, huy động nguồn lực và tổ chức triển khai dự án.

Từ thực tiễn, thành phố đã chủ động triển khai các chiến lược trọng tâm nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, hướng tới mục tiêu phát triển đô thị bao trùm và bền vững. Đồng thời tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách đặc thù theo Luật Phát triển đô thị, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở an toàn, hợp túi tiền cho mọi tầng lớp nhân dân, góp phần kiến tạo một đô thị hiện đại, văn minh và phát triển bền vững.

Để hoàn thành mục tiêu này, thành phố đã quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội lên đến 1.740ha đến năm 2040; áp dụng cơ chế "luồng xanh" để cắt giảm ít nhất 50% thời gian giải quyết các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng.

Song song đó, Thành phố tập trung đẩy mạnh các mô hình nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở cho lực lượng vũ trang, đồng thời nâng mức hỗ trợ lãi suất vay tối đa từ 200 tỷ lên 300 tỷ đồng/dự án và hỗ trợ kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm thu hút mạnh mẽ các nguồn lực xã hội.

Những giải pháp này hướng tới tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai dự án, đồng thời mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp và các nguồn lực xã hội.

Tuy nhiên, bài toán nhà ở không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được xây dựng mà còn ở mức giá phù hợp với thu nhập, khả năng tiếp cận việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu của người dân.

Cùng quan điểm, Tiến sỹ Hà Thúc Viên, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Việt Đức nhìn nhận việc tiếp cận nhà ở có chất lượng với mức giá hợp lý đang là một trong những thách thức cấp thiết tại các đô thị hóa nhanh, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh.

“Nhà ở cho mọi người không chỉ dừng lại ở bài toán cung cầu, mà còn liên quan trực tiếp đến giá cả, tài chính, cơ hội an cư của người dân, cũng như cách thức quy hoạch, thiết kế và quản lý các khu dân cư sao cho đảm bảo tính bao trùm, đáng sống và thân thiện với môi trường theo thời gian,” Tiến sỹ Hà Thúc Viên nhấn mạnh.

Theo ông Hà Thúc Viên, việc giải quyết bài toán nhà ở cần được tiếp cận trên ba trụ cột gồm chính sách nhà ở; thị trường và tài chính nhà ở; thiết kế nhà ở và quy hoạch khu dân cư. Đây cũng là những nội dung cần sự phối hợp giữa các nhà hoạch định chính sách, nhà khoa học, doanh nghiệp, nhà phát triển bất động sản và cộng đồng.

Ở góc độ quy hoạch không gian đô thị, Phó Giáo sư-Tiến sỹ Ngô Lê Minh, Trường Đại học Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, nhu cầu nhà ở giá phù hợp tại thành phố dự kiến tiếp tục tăng trong những năm tới, đặc biệt tại các khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và Nhà Bè.

Theo nghiên cứu của ông, xu hướng phân bố dân cư ra các khu vực ngoại thành gắn với sự phát triển giao thông công cộng và quá trình tái phân bố các địa điểm việc làm sẽ làm thay đổi không gian nhu cầu nhà ở.

“Vì vậy, phát triển nhà ở giá phù hợp cần được đặt trong mối liên hệ với quy hoạch đô thị đa trung tâm, các đầu mối giao thông, trung tâm tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội,” Phó Giáo sư-Tiến sỹ Ngô Lê Minh chia sẻ.

Qua nghiên cứu, Phó Giáo sư-Tiến sỹ Ngô Lê Minh cũng đề xuất phát triển các mô hình nhà ở linh hoạt, có khả năng thích ứng với biến động kinh tế-xã hội và biến đổi khí hậu; kết hợp giải pháp kiến trúc, vật liệu bền vững và cơ chế hợp tác công-tư.

Cách tiếp cận này đặc biệt có ý nghĩa đối với người nhập cư và nhóm dân cư thu nhập thấp, vốn chịu nhiều áp lực về chi phí nhà ở và đi lại.

Nâng cao chất lượng sống, thúc đẩy công trình xanh

Từ thực tiễn, các chuyên gia cho rằng quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội cần được thực hiện đồng bộ với quy hoạch giao thông và phân bố việc làm.

Hiệu quả của chính sách nhà ở cần được đánh giá không chỉ bằng số căn hoàn thành mà còn bằng khả năng tạo lập môi trường sống thuận tiện, an toàn, mức độ tiếp cận các tiện ích đô thị và phù hợp với thu nhập của người dân.

Đánh giá các loại hình nhà ở, những tiện ích thiết yếu của Tiến sỹ Võ Đào Chi, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy phần lớn công trình nhà ở trong các nhóm được khảo sát nằm trong phạm vi 400m tính từ một tiện ích đô thị.

Khoảng cách trung vị lần lượt là 23m đối với nhà cao tầng, 33m đối với nhà ở tầm trung và 51m đối với nhà ở đơn lẻ.

Theo phân tích của Tiến sỹ Võ Đào Chi, bất lợi về khả năng tiếp cận tiện ích không nhất thiết gắn với toàn bộ một loại hình nhà ở mà có thể tập trung tại những địa điểm cụ thể.

“Điều này gợi mở yêu cầu kết hợp giải pháp quy hoạch theo khu vực với các biện pháp bổ sung tiện ích tại những điểm còn thiếu hụt, thay vì chỉ phân loại chất lượng sống theo phân khúc nhà ở. Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở xã hội, việc bố trí tiện ích ngay từ khâu quy hoạch sẽ góp phần hạn chế tình trạng khu dân cư phát triển nhưng thiếu hạ tầng phục vụ đời sống,” Tiến sỹ Võ Đào Chi chia sẻ.

Ở góc độ công nghệ xây dựng, ông Darsim Zarghamafshar, Đại học Kỹ thuật Darmstadt (Cộng hòa Liên bang Đức) chia sẻ nghiên cứu về việc ưu tiên các tiêu chí của hệ thống chứng nhận Hội đồng Công trình Bền vững Đức (DGNB) khi đánh giá phương pháp thi công nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp dạng căn hộ.

Theo đó, các tiêu chí môi trường và kinh tế được xác định có ảnh hưởng lớn hơn so với nhóm tiêu chí về quy trình và địa điểm; tiêu chí hành động vì khí hậu và năng lượng, cùng chi phí vòng đời công trình, được xếp ở mức quan trọng cao nhất.

"Đối với nhà ở giá phù hợp, lựa chọn phương pháp thi công và vật liệu cần đồng thời tính đến hiệu quả sử dụng năng lượng, chi phí vận hành, độ bền và tác động môi trường. Qua đó, có thể hạn chế tình trạng giá xây dựng ban đầu thấp nhưng chi phí sử dụng và bảo trì trong dài hạn cao," ông Darsim Zarghamafshar chia sẻ.

Liên quan đến chuỗi cung ứng vật liệu xanh, ông Lê Hữu Phước, Học viện Hành chính và Quản trị phân tích vai trò của chính sách công trong thúc đẩy doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia sản xuất, cung ứng vật liệu phục vụ nhà ở bền vững.

Theo ông Phước, mặc dù doanh nghiệp vừa và nhỏ giữ vai trò quan trọng trong lĩnh vực sản xuất liên quan đến xây dựng tại Việt Nam, mức độ tham gia của nhóm doanh nghiệp này vào chuỗi cung ứng vật liệu xanh vẫn còn hạn chế. Trong khi đó, quá trình chuyển đổi đô thị xanh đòi hỏi sự tham gia rộng rãi hơn của các doanh nghiệp ở nhiều quy mô khác nhau.

Nghiên cứu từ kinh nghiệm của Singapore, Hàn Quốc và Liên minh châu Âu, ông Phước đề xuất ba nhóm giải pháp chính: tăng cường quy định và ưu đãi trong mua sắm công để tạo thị trường cho sản phẩm xanh; hỗ trợ doanh nghiệp về năng lực và tài chính; đồng thời hoàn thiện cơ chế quản trị chuỗi cung ứng và chứng nhận sản phẩm.

"Những giải pháp này có thể góp phần tháo gỡ rào cản về vốn, công nghệ và tiêu chuẩn, tạo điều kiện để doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia sâu hơn vào quá trình phát triển nhà ở bền vững," ông Phước chia sẻ.

Từ các nghiên cứu, tham luận, thảo luận tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, phát triển nhà ở giá phù hợp là "bài toán" liên ngành, đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách đất đai, tài chính, quy hoạch, giao thông, công nghệ xây dựng và bảo vệ môi trường.

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, việc kết hợp mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội với nâng cao chất lượng không gian sống, phát triển giao thông công cộng và thúc đẩy vật liệu xanh sẽ góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời tạo nền tảng cho quá trình phát triển đô thị bao trùm, thích ứng với biến đổi khí hậu và bền vững trong dài hạn./.