Các chuyên gia cho biết nhiều quy định mới trong Nghị định 100/CP có tính đột phá, đặc biệt quy định nới lỏng điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Nghị định 100/CP có hiệu lực cùng thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực cho thấy, các cơ quan quản lý Nhà nước đang quan tâm tới phân khúc nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã có tờ trình Chính phủ đề xuất mở rộng quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội lên 140.000 đồng, cùng với đó cơ quan này cũng kiến nghị giảm thêm lãi suất từ 1%-3% nhằm giúp người dân dễ dàng tiếp cận gói tín dụng này.

Nhiều chính sách được tháo gỡ

Các chuyên gia cho biết nhiều quy định mới trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có tính đột phá, đặc biệt quy định nới lỏng điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Cụ thể, người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng sẽ được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thay vì tối đa 11 triệu đồng như trước. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua đối với loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng/tháng.

Đây là cách tiếp cận sát với thực tế mặt bằng thu nhập và chi tiêu của nhiều người có nhu cầu về nhà ở xã hội hiện tại, khi tiếp cận theo hướng tổng thu nhập của hộ gia đình (gồm 2 vợ chồng) không vượt quá ngưỡng 30 triệu đồng/tháng. Điều này sẽ giúp các đối tượng có nhu cầu về nhà ở dễ tiếp cận hơn với nhà ở xã hội.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết quy mô gói tín dụng đã được mở rộng với sự tham gia của 4 ngân hàng thương mại cổ phần, nâng tổng số vốn lên 140.000 tỷ đồng. Điều này không chỉ tăng cường khả năng tài chính mà còn tạo điều kiện cho nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh chóng hơn.

Song song với việc mở rộng quy mô, lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh giảm từ 1%-3%, giúp người mua nhà có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Động thái này nhằm mục tiêu hỗ trợ tối đa cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, có cơ hội sở hữu nhà ở với mức lãi suất ưu đãi, thời gian điều chỉnh lãi suất định kỳ 3 tháng/lần (hiện tại là 6 tháng/lần).

Phó Thống đốc cho biết thêm, sau thời gian ưu đãi 5 năm, ngân hàng vẫn sẽ tiếp tục ưu đãi lãi suất cho người vay với mức thấp hơn lãi vay thương mại tối thiểu 1%-2% thay vì quy định thả nổi như hiện tại.

"Quan điểm rất rõ ràng như vậy, chứ không phải sau 5 năm sẽ thả nổi lãi suất rồi lại đẩy lãi suất lên cao khiến người vay lo lắng. Riêng chính sách cho vay với chủ đầu tư sẽ được giữ nguyên như hiện tại," ông Tú nhấn mạnh.

Được biết, ngày 2/8/2024, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 4408/BXD-QLN thống nhất với đề xuất nêu trên của Ngân hàng Nhà nước.

Theo các chuyên gia, điều này thể hiện quyết tâm mạnh mẽ của ngành Ngân hàng nhằm thúc đẩy tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội theo đúng chỉ đạo của Chính phủ. Quy mô gói tín dụng đã được nâng lên, lãi suất cũng đã được điều chỉnh để nhằm tạo thuận lợi cho người mua nhà, tuy nhiên theo đại diện các ngân hàng, vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình triển khai chương trình.

Thêm vào đó, thủ tục hành chính liên quan đến việc mua nhà ở xã hội cũng đã được đơn giản hóa. Những quy định về xác nhận nơi cư trú và mức thu nhập đã được tinh giản, giúp rút ngắn thời gian và giảm bớt phiền hà cho người dân khi thực hiện các thủ tục cần thiết. Điều này không chỉ làm tăng hiệu quả giải ngân mà còn giúp người mua nhà tiếp cận với gói tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Luật sư Phạm Thành Tài - Giám đốc Công ty Luật Phạm Danh đánh giá, nếu theo quy định cũ, điều kiện mua nhà ở xã hội (thu nhập cá nhân dưới 11 triệu đồng/tháng/người) khó triển khai, bởi phần lớn người có nhu cầu thuộc nhóm thu nhập thấp, không có nhu cầu mua nhà hoặc không đủ điều kiện để trả nợ vay, chưa kể là nguy cơ cho vay không đúng đối tượng. Đây cũng là điểm khó cho các ngân hàng khi xác định đối tượng cho vay.

"Với quy định mới, khi xác định tổng thu nhập chung, chỉ cần vợ và chồng chứng minh trả nợ được của cả gia đình, ngân hàng sẽ đồng ý cho vay, giải ngân với dự án phù hợp. Quy định này có thể gỡ nút thắt quan trọng cho gói 120.000 tỷ đồng và phân khúc nhà ở xã hội," luật sư Tài nhấn mạnh.

Lãi suất 6,6% có phù hợp?

Trong công văn của Ngân hàng Chính sách xã hội gửi các tỉnh thành nêu rõ, theo Nghị định số 100 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8, thay thế Nghị định số 100 năm 2015, các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở trước ngày 1/8 thì áp dụng mức lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất này là 6,6%/năm (trước đây là 4,8%).

Ngay lập tức, nhiều người mua nhà ở xã hội rất lo lắng khi biết khoản vay của mình đã bị tăng lãi suất từ ngày 1/8.

Anh Nguyễn Văn Nam ở Long Biên, Hà Nội chia sẻ việc tăng lãi suất là điều vô lý, đi ngược với thực tế thị trường bởi mặt bằng lãi suất trên thị trường đang rất thấp đồng thời Chính phủ, Thủ tướng yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay để chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và người dân. Trong khi đó, lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội lại tăng lên là không phù hợp.

"Tôi luôn nghĩ khoản lãi vay mua nhà ở xã hội sẽ cố định. Vì vậy, khi thấy ngân hàng thông báo lãi suất sẽ tăng từ 4,8% lên 6,6%/năm, tôi khá bất ngờ và rất lo. Tổng thu nhập của cả hai vợ chồng chỉ 20 triệu/tháng, mọi chi phí từ học hành, ăn uống của hai con đều tăng, nay lãi vay mua nhà ở xã hội tăng khiến gia đình tôi thật sự khó khăn,” anh Nam giãi bày.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng việc áp dụng mức lãi suất vay 6,6%/năm từ ngày 1/8 là chưa phù hợp với bản chất khoản vay nhà ở xã hội và thậm chí cao hơn lãi suất cho vay của gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây chỉ là 5%.

Theo ông Châu, lãi suất cho vay thuê, mua nhà ở xã hội ở một số nước phổ biến chỉ trên dưới 3%/năm. Trước đây, Thủ tướng cũng cho biết định hướng kéo giảm lãi suất xuống 4,8%-5%/năm. Vậy nhưng, nay ngân hàng không những không giảm mà còn tăng. Điều này sẽ khiến nhiều người mua nhà ở xã hội vay vốn của Ngân hàng Chính sách xã hội lo lắng.

“Chúng tôi đề nghị xem xét tiếp tục giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để giúp tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà cũng còn đang gặp nhiều khó khăn,” ông Châu nêu.

Một số chuyên gia khác lại cho rằng chỉ nên áp dụng lãi suất 6,6%/năm với khoản vay mới, chưa giải ngân.

Theo các chuyên gia, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 có đạt được hay không phụ thuộc vào nhiều chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, trong đó có chính sách tín dụng. Lãi suất tín dụng cao thì người mua nhà vẫn không thể vay tiền mua nhà và như thế dù có cải cách thủ tục thì vẫn không đạt mục tiêu.

Mặt khác, gói cho vay mua nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng đang được Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng đề xuất tiếp tục giảm lãi suất để hỗ trợ người dân. Hiện, lãi vay mua nhà ở xã hội của gói này là 7,5%/năm, nếu giảm tiếp1%-3%/năm như mức Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đề xuất thì chỉ còn khoảng từ 5%-6%/năm./.