Ngân hàng siết tín dụng bất động sản, ưu tiên nhà ở thực, tập trung vào dự án pháp lý rõ ràng nhằm hạn chế rủi ro và thúc đẩy phát triển bền vững.

Trong mùa đại hội đồng cổ đông năm 2026, tín dụng bất động sản tiếp tục là chủ đề được nhiều ngân hàng đề cập. Điểm chung trong định hướng của các nhà băng là kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, đồng thời hạn chế những khoản vay tiềm ẩn rủi ro cao.

Thận trọng với tín dụng bất động sản

Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh cho rằng bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn cho nền kinh tế Việt Nam nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong 5-10 năm tới, lĩnh vực này vẫn có dư địa phát triển, song vấn đề cốt lõi là cách ngân hàng quản trị rủi ro.

Theo ông Hồ Hùng Anh, Techcombank chỉ lựa chọn tài trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và gắn với khách hàng có năng lực tài chính vững. Ngân hàng không cấp vốn cho các dự án thiếu pháp lý hoặc có nguy cơ thanh khoản thấp.

Nhờ cách tiếp cận thận trọng, tỷ lệ nợ xấu bất động sản tại Techcombank luôn duy trì dưới 1%. Ngay cả khi phát sinh nợ xấu, ngân hàng vẫn có thể thu hồi đầy đủ khoản vay, tối thiểu là phần gốc, trong vòng 2-3 năm.

Quan điểm này phản ánh xu hướng chung của ngành ngân hàng: siết chặt tiêu chuẩn tín dụng, ưu tiên hiệu quả và khả năng thu hồi vốn thay vì mở rộng nhanh danh mục cho vay.

Tại VPBank, Tổng giám đốc Nguyễn Đức Vinh nhận định bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng nhưng không nên phát triển quá nóng.

Ngân hàng này hiện tài trợ nhiều dự án và cho vay mua nhà, song định hướng là tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp. Ngược lại, các dự án cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng được kiểm soát chặt.

Theo ông Vinh, những bài học trong quá khứ cho thấy các dự án thiếu hiệu quả hoặc chưa hoàn thiện pháp lý dễ khiến dòng vốn bị “chôn,” kéo dài thời gian thu hồi và gia tăng rủi ro. Vì vậy, VPBank chủ động siết tiêu chuẩn lựa chọn dự án.

Tại ACB, mức độ thận trọng còn thể hiện rõ hơn khi tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm dưới 5% tổng dư nợ. Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Hùng Huy cho biết mức này giúp ngân hàng duy trì “vùng đệm an toàn” cao, đồng thời linh hoạt trong việc lựa chọn khách hàng và dự án.

ACB tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt và các dự án nhà ở trung cấp - phân khúc có nhu cầu ổn định và rủi ro thấp hơn so với bất động sản cao cấp.

Không “đóng cửa” nhưng kiểm soát chặt

Ở góc nhìn khác, Chủ tịch Hội đồng quản trị SHB Đỗ Quang Hiển cho rằng cần đánh giá tín dụng bất động sản một cách toàn diện, bởi đây là lĩnh vực có tác động lan tỏa lớn, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế liên quan.

SHB vẫn duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn, nhưng tập trung vào các dự án hạ tầng, dự án tại đô thị lớn có thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Theo lãnh đạo SHB, đây là mảng đóng góp quan trọng vào lợi nhuận năm 2026, song phải đi kèm với kiểm soát rủi ro chặt chẽ và tuân thủ các chỉ tiêu an toàn.

Trong khi đó, Vietcombank duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp hơn mặt bằng chung. Ông Nguyễn Thanh Tùng - Chủ tịch Hội đồng quản trị cho biết ngân hàng kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này, đặc biệt hạn chế các khoản vay liên quan đến phân khúc cao cấp, mang tính đầu cơ.

Vietcombank ưu tiên các dự án nhà ở có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực và lựa chọn kỹ chủ đầu tư. Ngoài ra, ngân hàng còn đẩy mạnh cho vay bất động sản khu công nghiệp - lĩnh vực được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Tính đến hết quý 1/2026, dư nợ cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất tại Vietcombank đạt khoảng 33.000 tỷ đồng. Đây được xem là hướng đi giúp hỗ trợ sản xuất, xuất khẩu và giảm rủi ro so với các phân khúc đầu cơ.

Đáng chú ý, với nhà ở xã hội, Vietcombank chấp nhận lợi nhuận thấp, thậm chí cho vay dưới chi phí vốn theo các chương trình hỗ trợ của Chính phủ nhằm góp phần phát triển thị trường bền vững.

Tín dụng vẫn tăng nhưng có sự phân hóa

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong cơ cấu, tín dụng tập trung chủ yếu vào các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở, với gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ. Các lĩnh vực khác như quyền sử dụng đất, khu công nghiệp, khu chế xuất hay bất động sản nghỉ dưỡng có mức tăng thấp hơn.

Đáng chú ý, dòng vốn đang dồn mạnh vào phân khúc nhà ở và khu đô thị, với tốc độ tăng hơn 24% so với quý trước. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy nhanh triển khai dự án, kỳ vọng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Ngược lại, các phân khúc như nghỉ dưỡng hay đầu tư đất đai ghi nhận tốc độ tăng chậm hơn, phản ánh sự thận trọng của cả ngân hàng và nhà đầu tư đối với những lĩnh vực có tính đầu cơ cao.

Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đảm bảo không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, dự kiến khoảng 15%.

Động thái này được đưa ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản tăng nhanh trong hai năm gần đây, với mức tăng hơn 24% trong năm 2025, cao hơn đáng kể so với mức tăng của toàn nền kinh tế.

Các chuyên gia cho rằng việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý và hạn chế phân khúc cao cấp là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều thách thức. Một số ý kiến cho rằng dòng vốn vẫn có xu hướng chảy vào phân khúc cao cấp do lợi nhuận cao, trong khi nhà ở giá rẻ kém hấp dẫn hơn về mặt tài chính. Nếu tình trạng này kéo dài, rủi ro đối với hệ thống tài chính và nền kinh tế có thể gia tăng, đặc biệt khi thị trường đảo chiều.

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn.

Các kênh như trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), quỹ đầu tư hay các mô hình tài chính mới được xem là hướng đi cần thiết. Việc phát triển các trung tâm tài chính quốc tế cũng được kỳ vọng sẽ mở ra thêm kênh dẫn vốn cho thị trường.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực cho biết lĩnh vực xây dựng và bất động sản hiện chiếm khoảng 10% GDP, đồng thời có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế. Tuy nhiên, sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là rủi ro đáng lưu ý.

Theo vị chuyên gia này, khi tín dụng bị siết và chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp sẽ ngày càng khó khăn. Do đó, doanh nghiệp cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát dòng tiền và cân đối các nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu đến vốn cổ phần và vốn quốc tế. Việc đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ giúp giảm áp lực tài chính mà còn nâng cao khả năng chống chịu trước những biến động của thị trường trong dài hạn./.