Ở Thành phố Hồ Chí Minh, một người có thu nhập trung bình khá muốn mua căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không còn cơ hội. Nguồn cung mới hiện chỉ đáp ứng được khoảng 12% ở phân khúc này. 

Ở Thành phố Hồ Chí Minh, một người có thu nhập trung bình khá muốn mua căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 gần như không còn cơ hội. Nguồn cung mới hiện chỉ đáp ứng được khoảng 12% ở phân khúc này, trong khi giá sơ cấp trung bình đã lên tới 102 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy "giấc mơ" an cư đang khá xa vời với phần đông người lao động.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia bất động sản nêu ý kiến nhà ở cần được nhìn nhận như một phần của hạ tầng quốc gia, ngang hàng với giao thông, năng lượng và cấp thoát nước. Điều gì sẽ thay đổi nếu nhà ở là hạ tầng? Khác với cách tiếp cận truyền thống – coi nhà ở là hàng hóa thương mại với vòng đời dự án chỉ 5 đến 10 năm – việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ mở ra cơ hội tiếp cận nguồn vốn dài hạn.

Các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hay các tổ chức tài chính lớn luôn tìm kiếm những tài sản có dòng tiền ổn định trong 20 đến 30 năm. Một khi nhà ở được xếp vào loại hình hạ tầng, nó sẽ hấp dẫn được lượng vốn khổng lồ mà trước nay chưa khai thác hiệu quả. Từ đó, nguồn cung nhà giá phải chăng có thể được mở rộng một cách bền vững.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Chúng tôi bắt đầu năm 2026 với tâm lý tích cực, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Những cải cách về pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa để cải thiện nguồn cung trong những năm tới. Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.”

Những câu chuyện trái chiều

Anh Lê Hoàng Phương (32 tuổi, nhân viên văn phòng tại phường Thạnh Mỹ Tây) đang cùng vợ dành dụm suốt 5 năm để có tiền mua căn hộ đầu tiên. Anh chia sẻ: “Nghe ý tưởng coi nhà ở như hạ tầng, tôi thấy rất hợp lý. Giống như làm đường, làm cầu là trách nhiệm của Nhà nước để phục vụ người dân, thì nhà ở giá rẻ cũng nên được ưu tiên như vậy. Hiện tại, chúng tôi gần như bị đẩy ra các tỉnh lân cận như Bình Dương hay Long An, nhưng chi phí đi lại lại rất lớn. Nếu Nhà nước có cơ chế thu hút vốn dài hạn để xây nhà vừa túi tiền ngay trong thành phố hoặc vùng ven có kết nối giao thông tốt, tôi sẵn sàng đăng ký mua ngay.”

Quan điểm của anh Phương phản ánh đúng thực tế là nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân tại Thành phố Hồ Chí Minh đang thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang rõ rệt nhờ các dự án hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) được đẩy nhanh tiến độ.

Trong khi đó, chị Trần Thị Mai (29 tuổi, một người đã mua căn hộ trung cấp tại phường Thủ Đức) lại bày tỏ lo ngại: “Tôi ủng hộ mục tiêu tạo ra nhiều nhà giá rẻ, nhưng tôi cũng lo lắng. Nếu Nhà nước can thiệp quá sâu vào thị trường và coi nhà ở như hạ tầng công cộng, liệu có dẫn đến tình trạng phân bổ không hiệu quả như một số nước từng gặp phải? Bên cạnh đó, nếu nguồn cung nhà giá rẻ tràn lan mà không kiểm soát chất lượng, sẽ tạo ra những khu đô thị kém tiêu chuẩn. Tôi nghĩ cần có sự kết hợp giữa cơ chế thị trường và vai trò điều tiết của Nhà nước, chứ không nên làm thay hoàn toàn.”

Quan điểm của chị Mai cho thấy một góc nhìn thận trọng: việc “hạ tầng hóa” nhà ở tuy hấp dẫn nhưng không thiếu thách thức.

Cơ hội từ cải cách và đầu tư hạ tầng

Theo báo cáo của Savills, Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án trong giai đoạn 2026 – 2028. Khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung nhờ lợi thế hạ tầng. Nếu kết hợp với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và sự cộng hưởng từ Sân bay Quốc tế Long Thành, các hành lang nhà ở mới hoàn toàn có thể được hình thành một cách bài bản.

Thay vì chỉ than thở về giá nhà leo thang, việc thay đổi tư duy – từ coi nhà ở là sản phẩm đầu cơ ngắn hạn sang coi nó là một phần hạ tầng phục vụ an sinh – có thể giúp hàng triệu người dân thực sự có nơi ở ổn định.

Theo nhiều chuyên gia, đây không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là vấn đề công bằng xã hội trong quá trình đô thị hóa. Việc thay đổi cách tiếp cận truyền thống sẽ giúp đặt nền móng cho một hệ sinh thái đô thị đồng bộ, nơi người dân thực sự có thể tiếp cận được nơi ở với mức giá hợp lý. Tuy nhiên, như ý kiến của chuyên gia và người dân đã chỉ ra, con đường này đòi hỏi sự thận trọng, cải cách thể chế và thí điểm có kiểm soát./.