Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực rất lớn đang nằm trong thị trường bất động sản và xây dựng được những “hàng rào” an toàn cần thiết.

Các đại biểu Quốc hội cho rằng điều hành thị trường bất động sản luôn phải giải quyết đồng thời hai yêu cầu: khơi thông nguồn lực nhưng không làm gia tăng rủi ro; tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhưng phải bảo vệ người mua; tăng tính thanh khoản nhưng không thúc đẩy đầu cơ và giao dịch thiếu minh bạch.

Tiền đặt cọc phải được quản lý gắn với chính dự án

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại tổ về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản vào chiều 19/8, theo Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng), bất động sản là một thị trường có tính chất đặc biệt. Đây vừa là nơi tích tụ một lượng vốn rất lớn của nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến đất đai, tín dụng, đầu tư, xây dựng, tài chính; vừa liên quan rất sâu đến tài sản của người dân.

Nhìn nhận định hướng sửa đổi luật lần này đã tiếp cận khá đầy đủ các vấn đề lớn, tuy nhiên, đại biểu cho rằng cần nghiên cứu lại điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án, theo hướng vừa bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, vừa không để chính điều kiện này trở thành “chiếc khóa” giữ các dự án yếu kém tiếp tục bị đình trệ.

“Nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải được thực hiện đầy đủ; không thể thông qua việc chuyển nhượng dự án để xóa nghĩa vụ, né tránh nghĩa vụ hoặc chuyển một khoản nợ không minh bạch sang chủ thể khác,” nữ đại biểu nói.

Theo đại biểu, một dự án bất động sản đình trệ không chỉ làm vốn của chủ đầu tư bị mắc kẹt mà còn có thể làm đất đai bị bỏ phí, vốn tín dụng bị đóng băng, nhà thầu không được thanh toán và quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng. Vì vậy, trong một số trường hợp, cho dự án chuyển sang một chủ thể có năng lực tốt hơn cũng chính là một giải pháp bảo vệ nguồn lực xã hội.

Tuy nhiên, Đại biểu Nga cũng lưu ý, cơ chế này chỉ có ý nghĩa khi kiểm soát rất chặt năng lực của bên nhận chuyển nhượng và ngăn chặn việc chuyển nhượng lòng vòng, chuyển nợ hoặc hợp thức hóa các sai phạm.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, góp ý quy định về tiền đặt cọc không quá 5% đối với bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu đưa ra quan điểm cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước.

Phân tích thêm, theo đại biểu, nếu dự án đã hoàn thành, nhà đã bàn giao nhưng chủ đầu tư chậm làm Giấy chứng nhận thì việc giữ lại 5% là một công cụ tạo sức ép hữu ích. Nhưng trong những trường hợp rủi ro nghiêm trọng hơn, như dự án dừng thi công, chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền của khách hàng bị sử dụng không đúng mục đích hoặc doanh nghiệp rơi vào tình trạng mất khả năng thực hiện cam kết, thì 5% cuối cùng không thể bảo vệ phần lớn tài sản người mua đã bỏ vào dự án.

Vì thế, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế theo hướng tiền khách hàng ứng trước phải được quản lý gắn với chính dự án tạo ra bất động sản đó; có nguyên tắc sử dụng theo tiến độ thực hiện dự án; hạn chế việc sử dụng tiền của khách hàng tại dự án này để tài trợ tùy tiện cho dự án khác.

Chung quan điểm, Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ) cho rằng các quy định về giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp Giấy chứng nhận và bảo lãnh là cần thiết.

“5% không thể làm áo phao cho 95% bị dùng sai mục đích. Do đó, mọi khoản tiền giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là tiền đặt cọc và chỉ được thu khi tài sản đủ điều kiện kinh doanh,” Đại biểu Sơn chia sẻ.

Với khoản 5% còn lại, đại biểu cho rằng luật cần quy định rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư cần thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư bảo lãnh riêng có thể là lựa chọn của khách hàng, thay vì cài sẵn điều khoản từ chối trong hợp đồng mẫu.

Xây dựng “hàng rào” pháp lý an toàn

Liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản cần phải trong hệ thống đăng ký và dữ liệu minh bạch, theo Đại biểu Lê Đào An Xuân (đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Lắk), quy định bắt buộc áp dụng mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và các đối tượng có liên quan phù hợp với định hướng số hóa quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Xuân đề nghị quy định theo hướng bắt buộc áp dụng mã định danh điện tử đối với những trường hợp đã được cấp mã. Với trường hợp chưa được cấp mã, cần tiếp tục bảo đảm đầy đủ quyền theo quy định, tránh phát sinh cách hiểu và cách thực hiện khác nhau giữa các cơ quan.

Đánh giá việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là cần thiết để tăng thanh khoản, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng) cũng cảnh báo phải tránh hình thành một thị trường thứ cấp đối với quyền tài sản chưa được đăng ký và khó truy vết. Hợp đồng có thể được chuyển nhượng để tạo thanh khoản, nhưng mỗi lần chuyển dịch phải được ghi nhận, truy vết và gắn với trách nhiệm thuế, nghĩa vụ dân sự và tình trạng pháp lý của bất động sản.

Từ góc độ này, đại biểu cho rằng mã định danh điện tử bất động sản sẽ tạo ra một hạ tầng pháp lý chống bán trùng, chống giao dịch ngầm và tăng khả năng truy vết tài sản.

“Một thị trường bất động sản lành mạnh không phải là thị trường có thật nhiều giao dịch, mà là thị trường trong đó dự án có khả năng tiếp tục vận hành, dòng tiền có thể kiểm soát, quyền tài sản có thể truy vết và người tham gia thị trường có đủ thông tin để tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình,” Đại biểu Nga nhấn mạnh.

Nếu giải quyết được những vấn đề này, đại biểu tin tưởng luật sẽ đồng thời đạt được hai mục tiêu: khơi thông nguồn lực rất lớn đang nằm trong thị trường bất động sản và xây dựng được những “hàng rào” an toàn cần thiết để sự phát triển của thị trường không chuyển rủi ro sang người dân, hệ thống tín dụng và nền kinh tế./.