Theo ông Bùi Văn Dưỡng, Phó cục trưởng Cục Kinh tế-Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), điểm đổi mới quan trọng nhất của Luật Xây dựng (sửa đổi) nằm ở sự thay đổi tư duy quản lý.

Luật Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 được kỳ vọng tạo ra bước ngoặt lớn trong quản lý đầu tư xây dựng.

Với hàng loạt cải cách mang tính đột phá như chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, cắt giảm thủ tục hành chính, phân cấp sâu hơn và tăng trách nhiệm cho các chủ thể tham gia, Luật được đánh giá là một trong những đạo luật cải cách mạnh mẽ nhất của ngành xây dựng trong nhiều năm qua, đánh dấu sự thay đổi căn cơ trong tư duy quản lý Nhà nước đối với hoạt động xây dựng.

Chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm

Theo ông Bùi Văn Dưỡng, Phó cục trưởng Cục Kinh tế-Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), điểm đổi mới quan trọng nhất của Luật Xây dựng (sửa đổi) nằm ở sự thay đổi tư duy quản lý.

Nếu như trước đây, hoạt động xây dựng chủ yếu được kiểm soát thông qua cơ chế tiền kiểm, với nhiều tầng nấc thủ tục hành chính, thì Luật mới chuyển mạnh sang hậu kiểm, quản lý bằng quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Cách tiếp cận này thể hiện rõ vai trò quản lý của Nhà nước theo hướng kiến tạo, tập trung vào xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thay vì can thiệp sâu vào từng khâu bằng thủ tục hành chính.

Theo các chuyên gia, đây là xu hướng quản lý hiện đại, phù hợp với thông lệ quốc tế, giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn, đồng thời giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp.

Một trong những nội dung thu hút nhiều sự quan tâm là việc mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, đây không phải là sự “nới lỏng” quản lý, mà là việc loại bỏ các thủ tục trùng lặp.

Những nội dung cốt lõi như sự phù hợp với quy hoạch, yêu cầu kỹ thuật, an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy đã được kiểm soát ở các khâu trước đó, đặc biệt là trong quá trình thẩm định dự án hoặc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Việc tiếp tục yêu cầu giấy phép xây dựng trong những trường hợp này, theo đánh giá của các chuyên gia, không làm tăng hiệu quả quản lý mà còn kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, làm phát sinh chi phí và tạo áp lực cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Luật Xây dựng (sửa đổi) vì vậy xác lập nguyên tắc kiểm soát một lần, đủ và đúng, tập trung vào những nội dung quan trọng nhất.

Nguyên tắc “mỗi dự án, công trình chỉ thực hiện một thủ tục hành chính từ chuẩn bị đến khởi công” được coi là một trong những điểm cải cách quan trọng nhất của Luật.

Thực tế cho thấy, trong nhiều năm, một dự án đầu tư xây dựng thường phải trải qua nhiều thủ tục có nội dung trùng lặp như thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, rồi xin giấy phép xây dựng.

Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm tăng chi phí xã hội, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Với quy định mới, khi các nội dung cơ bản về phù hợp quy hoạch, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và bảo đảm an toàn đã được kiểm soát trong quá trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, việc tiếp tục yêu cầu cấp giấy phép xây dựng được coi là không cần thiết.

Quy định này được kỳ vọng sẽ mang lại tác động rõ rệt đối với các dự án đầu tư công, dự án hạ tầng lớn và các dự án của doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong triển khai đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng (sửa đổi) cũng quy định miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m2. Đây là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm.

Theo các cơ quan soạn thảo, điều quan trọng là cần hiểu đúng tinh thần của Luật: miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với được xây dựng tùy tiện hay bỏ qua các quy định pháp luật khác.

Các công trình nhà ở riêng lẻ vẫn phải tuân thủ nghiêm quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, yêu cầu về an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Luật cũng quy định rõ những khu vực không được áp dụng miễn giấy phép như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chung, khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc hoặc khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù. Vì vậy, trước khi xây dựng, người dân vẫn cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch và các quy định cụ thể của địa phương.

Tăng trách nhiệm và quản lý bằng công cụ số

Việc cắt giảm thủ tục hành chính và mở rộng đối tượng miễn giấy phép xây dựng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với công tác hậu kiểm. Quan điểm xuyên suốt của Luật Xây dựng (sửa đổi) là đơn giản hóa thủ tục nhưng không buông lỏng quản lý.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, Luật đã thiết kế một chu trình quản lý trật tự xây dựng đầy đủ và chặt chẽ hơn, trải dài từ khi thông báo khởi công, trong suốt quá trình thi công, đến nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào sử dụng.

Đối với các công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, Luật quy định việc kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng và Hội đồng kiểm tra Nhà nước về công tác nghiệm thu công trình xây dựng phải được thực hiện ngay trong quá trình thi công và khi hoàn thành công trình. Cách làm này giúp phát hiện sớm sai phạm, phòng ngừa rủi ro, thay vì chỉ xử lý khi công trình đã hoàn thành.

“Việc quản lý trật tự xây dựng được thực hiện từ khi khởi công đến nghiệm thu, bàn giao, nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm,” Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh.

Song song với việc tăng cường hậu kiểm, Luật cũng nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng. Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và nhà thầu được xác định là những chủ thể chịu trách nhiệm trực tiếp về chất lượng và an toàn công trình.

Trách nhiệm này không chỉ mang tính nghề nghiệp mà còn là trách nhiệm pháp lý, thay vì dồn toàn bộ gánh nặng lên cơ quan quản lý Nhà nước như trước đây.

Một điểm đáng chú ý khác là việc đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, các nội dung này sẽ được quy định chi tiết tại Nghị định theo hướng thực hiện thủ tục trực tuyến toàn trình, đơn giản hóa hồ sơ và điều kiện, rút ngắn thời gian giải quyết xuống còn khoảng 7–10 ngày.

Các quy định này dự kiến sẽ giúp giảm tối thiểu 30% thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp theo yêu cầu của Chính phủ. Việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số được coi là giải pháp then chốt để vừa bảo đảm thuận lợi, vừa nâng cao tính minh bạch trong quản lý.

Về dài hạn, Luật Xây dựng (sửa đổi) hướng tới xây dựng và vận hành Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, kết nối đồng bộ với dữ liệu đất đai, quy hoạch và dân cư.

Khi các hệ thống dữ liệu được liên thông, minh bạch, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, đồng thời hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình thực thi pháp luật.

Theo đánh giá của các chuyên gia, Luật Xây dựng (sửa đổi) không chỉ giải quyết những vướng mắc trước mắt mà còn đặt nền tảng cho một mô hình quản lý hiện đại, trong đó Nhà nước quản lý bằng pháp luật, chuẩn mực và công cụ số; người dân và doanh nghiệp được tạo điều kiện để chủ động, sáng tạo và tự chịu trách nhiệm./.