Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh từ cuối năm 2025, khiến dòng tiền người vay, đặc biệt là những người trẻ gặp nhiều áp lực và thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng đáng kể.

Khi lãi suất huy động đồng loạt tăng và các gói vay ưu đãi lần lượt khép lại, người vay mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính đối mặt với áp lực dòng tiền ngày một lớn trong giai đoạn lãi suất thả nổi.

Không còn được ưu đãi lãi suất

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, mặt bằng lãi suất đã chính thức đảo chiều từ đầu quý 4/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất huy động.

Tại một số ngân hàng, lãi suất tiết kiệm ở các kỳ hạn dài đã tiệm cận ngưỡng 8%/năm, kéo theo áp lực chi phí vốn đầu vào tăng cao và thu hẹp đáng kể dư địa duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp.

Trước diễn biến này, một số ngân hàng từng triển khai các gói tín dụng ưu đãi cho vay mua nhà với lãi suất 5-5,5%/năm cố định trong 3 năm đầu cho người dưới 35 tuổi đã chấm dứt chương trình.

Chẳng hạn, Agribank vừa thông báo dừng triển khai một số chương trình, chính sách cho vay ưu đãi đối với khách hàng cá nhân, trong đó có chương trình cho vay mua nhà dành cho khách hàng trẻ tuổi. Ngân hàng này cũng dừng các gói vay ưu đãi phục vụ nhu cầu mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng, sửa chữa, cải tạo và hoàn thiện nhà ở.

Riêng chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội dành cho người dưới 35 tuổi vẫn đang được Agribank triển khai. Theo đó, lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối (Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank) trong 5 năm đầu vay vốn. Mức lãi suất đang áp dụng khoảng 6,1%/năm.

BIDV cũng thông tin tạm ngừng chương trình cho vay ưu đãi đối với người trẻ mua nhà ở thương mại. Trước đó, khách hàng cá nhân đến 35 tuổi có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở trên toàn quốc được BIDV hỗ trợ lãi suất 5,5%/năm cố định trong 3 năm, thời gian vay lên tới 40 năm, đặc biệt không phải trả gốc trong 5 năm đầu, áp dụng trên số tiền vay tối đa 5 tỷ đồng mỗi khách hàng.

Ghi nhận trên toàn thị trường, tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà trong năm đầu đã tăng trung bình 1-2 điểm phần trăm trong tháng 12 so với các tháng trước đó. Trong bối cảnh này, nhiều người đi vay tỏ ra lo lắng trước những biến động của lãi suất.

Chị Nguyễn Kinh Thoa (29 tuổi, phường Bồ Đề, Hà Nội) cũng đang tìm hiểu hồ sơ vay mua căn hộ đầu tiên thì bất ngờ nhận được tin ngân hàng ngừng gói vay ưu đãi cho người trẻ. Thay vào đó mức lãi suất cho vay mua nhà là 7,5%/năm.

“Tôi nghe bạn môi giới tư vấn mức lãi suất ưu đãi chỉ 5,5%-6% trong 3 năm đầu, nhưng giờ nhân viên ngân hàng báo không còn áp dụng nữa. Mức lãi hiện tại cao hơn khá nhiều nên tôi không đủ khả năng trả gốc và lãi hàng tháng,” chị Thoa chia sẻ, đồng thời cho biết với mức lãi suất 7,5%/năm như hiện nay, khả năng chị phải lùi kế hoạch mua nhà lại, chờ thêm thời gian nữa để tình hình giá nhà và lãi suất ổn định.

Áp lực gia tăng lên người mua nhà

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ vượt 10%/năm. Điều này có thể gây áp lực lớn lên thị trường khi người mua chùn tay, giao dịch sụt giảm mạnh, trong khi các chủ đầu tư cũng rơi vào thế khó.

Các chuyên gia cũng cho rằng nhiều người vay mua nhà chưa lường hết chi phí thực tế do chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà bỏ qua giai đoạn lãi suất thả nổi sau đó. Đây mới là mức lãi phải trả trong nhiều năm và thường được tính bằng lãi suất huy động cộng biên độ. Do đó, dù giai đoạn đầu chỉ khoảng 10%/năm, lãi suất thực tế có thể tăng lên 12-13%/năm. Nếu không tính toán kỹ khả năng chi trả dài hạn, người vay có thể đối mặt áp lực tài chính lớn, thậm chí vỡ dòng tiền khi lãi suất biến động.

Tiến sỹ Nguyễn Duy Phương, Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital, cho rằng tác động đầu tiên và rõ nét nhất của việc lãi suất tăng là thanh khoản thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ thận trọng hơn khi vay vốn, nhà đầu tư cũng dè dặt trong việc mở rộng danh mục do lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp chi phí vốn. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép kép khi chi phí tài chính tăng trong khi dòng tiền quay vòng chậm, buộc nguồn cung mới bị thu hẹp.

Ở góc nhìn khác, bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng lãi suất tăng trở lại khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn về tài chính, song chưa tạo ra cú sốc đủ lớn để làm suy giảm nhu cầu ở thực. Dữ liệu của Savills cho thấy thanh khoản tại Thành Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn duy trì ở mức tích cực, với tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt tại các dự án mới mở bán, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023.

Theo tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động kép khi vừa phụ thuộc chặt chẽ vào mặt bằng lãi suất, vừa gắn với tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nếu chi phí vay vốn duy trì ở mức cao trong thời gian dài, một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn có thể buộc phải thu hẹp hoạt động, thậm chí bán tài sản để giảm áp lực tài chính.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản khuyến nghị người mua nhà chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập hằng tháng cho việc trả nợ, đồng thời chỉ vay tối đa 50% giá trị căn nhà. Việc vay quá nhiều dễ khiến người mua rơi vào trạng thái “ngợp” tài chính, nhất là trong bối cảnh thu nhập có thể biến động. Theo vị này, vay càng ít thì mức độ an toàn tài chính càng cao.

Trong khi đó, tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng việc ngừng triển khai các gói vay ưu đãi cho người trẻ tuy có tác động nhất định nhưng chưa đủ mạnh để đảo chiều xu hướng thị trường. Theo ông, các gói vay này tại BIDV giải ngân chậm không phải do ngân hàng hạn chế tín dụng, mà chủ yếu do thiếu nguồn cung nhà ở và mặt bằng giá vẫn ở mức cao.

Vì vậy theo ông Lực, cần có các giải pháp tổng thể nhằm xử lý tận gốc những nguyên nhân khiến giá nhà liên tục leo thang. Nhận định về lãi suất cho vay thời gian tới, ông cho rằng mức tăng sẽ không quá cao, bởi Chính phủ đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát mặt bằng lãi suất, tránh gây cú sốc cho nền kinh tế./.