Chuyên gia cho rằng trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, do đó người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

Trước đà tăng nhanh và "nóng" của phân khúc chung cư tại Hà Nội, các chuyên gia cho rằng thời gian tới, thị trường sẽ ghi nhận sự dịch chuyển của nguồn cầu tới những khu vực có giá hợp lý. Điều này có nghĩa là người mua nhà đang đổi "khẩu vị" để hợp túi tiền.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận xét trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, do đó người mua cần xem xét kỹ, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

Theo bà Hằng, nếu giá còn tăng, người mua sẽ phải cân nhắc bài toàn tài chính. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội để có mức giá hợp lý.

Người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5. Sự phát triển cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng như là đòn bẩy trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Kinh nghiệm thực tế cho thấy, việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.

Thời gian tới, nhiều sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Nguồn cung tại Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026.

Bên cạnh đó, các luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) cũng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, giúp cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, ước tính sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán ra thị trường.

Tại Hà Nội, trong quý 1 vừa qua, phân khúc căn hộ tiếp tục mất cân bằng cung-cầu. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá phải chăng tiếp tục hạn chế. Điều này khiến nhu cầu nhà ở tại Hà Nội tiếp tục bị dồn nén.

Khảo sát của Công ty Savills cho thấy, thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C). Các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.

Bà Đỗ Thu Hằng khẳng định nguồn cung hiện nay tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B, chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới cũng chưa thể được cải thiện ngay được.

Trong khi đó, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm…

Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao - bà Đỗ Thu Hằng phân tích.

Đáng chú ý, người mua bắt đầu có sự chuyển biến trong tâm lý. Dòng sản phẩm căn hộ đối với các đô thị lớn hiện được xem là một tài sản thay vì quan điểm "tiêu sản" như trước kia.

Hiện nay, nhiều người mua dần nhận thấy dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản. Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây người mua nhà hiện nay không đợi quá lâu để đưa ra quyết định mua. Quyết định mua hiện được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đây không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Với các dự án căn hộ mà giá không đi đôi với với chất lượng sản phẩm thì chưa chắc người mua đã đưa quyết định nhanh chóng.

Bởi giao dịch trong quý 1 cho thấy các dự án thu hút sự quan tâm của thị trường đều thuộc về những chủ đầu tư uy tín. Dòng sản phẩm của các chủ đầu tư này khi được tung ra thị trường có sự đảm bảo nhất định về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý khác.

Những chủ đầu tư này thường sử dụng các thương hiệu cũng như đơn vị tư vấn hàng đầu từ thiết kế cho tới cảnh quan, sản phẩm... Thậm chí, tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã lựa chọn đơn vị nước ngoài có tên tuổi nhằm nâng tầm uy tín cho chính sản phẩm. Những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đảm bảo vẫn ghi nhận lượng giao dịch khả quan./.