Nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị sửa Luật Công chứng theo hướng linh hoạt hơn với giao dịch bất động sản, giảm thủ tục và tránh chồng chéo với luật chuyên ngành.

Sáng 11/4, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về một số dự thảo luật, trong đó có dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Các ý kiến cơ bản thống nhất cao về sự cần thiết sửa đổi luật nhằm kịp thời thể chế hóa chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, thúc đẩy chuyển đổi số, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi tiếp cận dịch vụ công chứng.

Linh hoạt công chứng giao dịch đặt cọc bất động sản

Một trong những nội dung thu hút nhiều ý kiến thảo luận là quy định liên quan đến công chứng giao dịch bất động sản.

Theo dự thảo, giao dịch có đối tượng là bất động sản và giao dịch đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản, trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

Đi thẳng vào thực tiễn giao dịch nhà đất, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn Phú Thọ) cho rằng đây là nội dung người dân đặc biệt quan tâm, bởi lĩnh vực này đang phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế. Theo đại biểu, lần sửa luật này cần hướng tới tạo điều kiện để các giao dịch được thuận lợi hơn và phát huy hiệu quả tốt hơn.

Đại biểu bày tỏ quan điểm không nên quy định theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải công chứng. Thay vào đó, cần có sự linh hoạt hơn, phân loại từng nhóm hợp đồng cụ thể; có loại hợp đồng nên khuyến khích công chứng, có loại có thể để người dân tự lựa chọn theo nhu cầu.

Ông cũng đề nghị làm rõ bản chất của hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản là công chứng về hình thức hay cả nội dung. Trường hợp giao dịch có dấu hiệu sai phạm, chẳng hạn như trốn thuế, trách nhiệm của công chứng viên cần được xác định rõ đến đâu. Từ đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu theo hướng linh động hơn, phù hợp với từng loại hợp đồng.

Cùng quan điểm, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) cho biết Điều 44 của dự thảo đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên.

Tuy nhiên, theo đại biểu, đây là nội dung cần được báo cáo, làm rõ trước Quốc hội. Bởi theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, các hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn đều bắt buộc phải công chứng.

Đại biểu phân tích, nếu coi giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản là một phần không tách rời của hợp đồng mua bán, thì việc công chứng là hợp lý. Tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản lại không bắt buộc công chứng.

Theo đại biểu Lê Thanh Hoàn, trên thực tế nhiều người có nhu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Tuy nhiên, cũng phát sinh không ít trường hợp bên bán gặp bất lợi do hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Dẫn chiếu Điều 328 Bộ luật Dân sự, đại biểu cho biết nếu bên mua không thực hiện cam kết theo hợp đồng đặt cọc, bên bán về nguyên tắc có quyền bán cho người khác và pháp luật hiện hành không cấm điều này.

Tuy nhiên, trong thực tế, nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa bị hủy bỏ, việc tiếp tục công chứng hợp đồng mua bán cho người khác sẽ gặp vướng mắc. Trong khi đó, tòa án thường căn cứ vào hợp đồng đã được công chứng và chỉ hủy bỏ khi các bên có yêu cầu.

Theo đại biểu, điều này có thể gây bất lợi cho bên bán nếu trong hợp đồng đặt cọc không quy định điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng. Không ít trường hợp bên mua lợi dụng kẽ hở này để gây sức ép buộc bên bán phải hoàn trả tiền đặt cọc. Từ thực tế đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc không bắt buộc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc.

Làm rõ phạm vi giao dịch bắt buộc phải công chứng

Một nội dung khác được nhiều đại biểu quan tâm là phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn Hưng Yên) cho rằng về bản chất, công chứng là thiết chế phòng ngừa tranh chấp và rủi ro, do đó phạm vi bắt buộc công chứng cần được xác định rõ ngay trong luật.

Dẫn kinh nghiệm của các quốc gia theo hệ thống công chứng châu Âu lục địa như Pháp, Đức, Ý, Tây Ban Nha cho thấy phạm vi này thường được quy định rất chặt chẽ, gắn với từng loại giao dịch cụ thể như bất động sản, thừa kế, doanh nghiệp, qua đó bảo đảm tính ổn định và thống nhất trong áp dụng pháp luật, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu lược bỏ các quy định mang tính định tính hoặc quy định cụ thể hơn trong dự thảo luật.

Cùng nhìn nhận đây là nội dung then chốt của dự thảo, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp) bày tỏ đồng tình với hướng quy định các giao dịch công chứng phải được luật xác định rõ, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất đai, bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia di sản, góp vốn.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng hiện giữa Luật Công chứng và một số luật chuyên ngành vẫn còn tồn tại những điểm chưa thống nhất, dẫn tới nguy cơ chồng chéo khi áp dụng trong thực tế.

Theo đại biểu, cơ quan soạn thảo cần rà soát đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để làm rõ trường hợp nào bắt buộc công chứng, trường hợp nào không bắt buộc, tránh phát sinh chi phí và kéo dài thủ tục cho người dân.

Giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết nhiều đại biểu đề nghị làm rõ quy định tại Điều 3 về phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Đây là một trong những nội dung rất quan trọng của dự thảo luật.

Theo Bộ trưởng, thực hiện Luật Công chứng năm 2024, Bộ Tư pháp được giao nhiệm vụ tập hợp, tổng hợp các quy định trong luật và nghị định hiện hành về các giao dịch bắt buộc phải công chứng để công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Bộ.

Hiện nội dung này đang được thực hiện công khai, minh bạch. Các loại giao dịch phải công chứng cùng căn cứ pháp lý tương ứng trong luật và nghị định đều được đăng tải để đại biểu Quốc hội, người dân và doanh nghiệp có thể truy cập, theo dõi.

Bộ trưởng cho biết thời gian tới Bộ Tư pháp sẽ tiếp tục thực hiện theo hướng này, đúng như ý kiến đề xuất của các đại biểu.

Đáng chú ý, đối với dự thảo luật lần này, dù chưa sửa đổi tiêu chí, nhưng định hướng là thu hẹp phạm vi các giao dịch phải công chứng so với hiện nay.

Theo quy định hiện hành, về nguyên tắc, Luật Công chứng không quy định cụ thể loại giao dịch nào phải công chứng mà thực hiện theo các luật chuyên ngành. Hiện các giao dịch bắt buộc phải công chứng chủ yếu được quy định trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và một số luật khác; một số giao dịch cũng được quy định tại nghị định của Chính phủ.

Theo phương án đề xuất, Chính phủ kiến nghị giảm số lượng giao dịch bắt buộc phải công chứng từ 22 loại xuống còn 16 loại, đồng thời dự thảo thu hẹp theo hướng các giao dịch phải công chứng chỉ được quy định trong luật, không quy định tại nghị định của Chính phủ, nhằm bảo đảm chặt chẽ và thống nhất hơn./.