VARS IRE cho rằng mục tiêu quản lý vòng đời công trình phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Song, cần nhận thức nguyên tắc quan trọng: Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi mốc thời gian.

Với việc quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ đưa ra các cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ, tạo điều kiện để nguồn cung căn hộ được tái tạo theo hướng chủ động, góp phần cân bằng thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Quản lý vòng đời công trình là cần thiết

Trong Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh đó, Chính phủ chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu có quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn…

Về vấn đề này, nhiều người đang sở hữu căn hộ hoặc có kế hoạch mua nhà bày tỏ băn khoăn về thời hạn công trình thì giá trị tài sản căn hộ có bị ảnh hưởng, tính pháp lý của các chung cư cũ hay giá trị dài hạn của quỹ đất xây dựng chung cư.

Theo đại diện Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng: công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.

Nhìn nhận xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc, phía VARS IRE cho biết khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn. Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết.

“Cơ quan quản lý Nhà nước cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng; đồng thời cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn cũng cần được cụ thể hoá, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính,” đại diện VARS IRE nói.

VARS IRE cho rằng quy định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương đã xuống cấp nhưng việc cải tạo nhiều năm qua vẫn đình trệ do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cách xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu.

Vì vậy, đại diện VARS IRE nhấn mạnh giá trị của chính sách không chỉ nằm ở việc xử lý bài toán an toàn công trình, mà còn ở khả năng hình thành một cơ chế quản trị vòng đời tài sản minh bạch, tạo điều kiện để nguồn cung căn hộ được tái tạo theo hướng chủ động, góp phần cân bằng thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Vẫn chờ thêm Nghị định hướng dẫn

Với người mua chung cư, các chuyên gia khuyến cáo đối với chung cư cũ, người mua cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu, tình trạng công trình, kết quả kiểm định nếu có, tình trạng bảo trì và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm quyền lợi và đánh giá đúng giá trị tài sản trước khi quyết định mua.

Với chung cư xây dựng mới, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến “tuổi công trình,” chất lượng xây dựng, thời gian sử dụng còn lại và khả năng gia hạn hoặc xây dựng lại, bên cạnh các yếu tố truyền thống như vị trí, diện tích, tiện ích và kết nối giao thông.

“Quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình hiện chưa xác định sẽ chỉ áp dụng đối với chung cư mới hay cả những chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Phạm vi áp dụng cần chờ thêm Nghị định hướng dẫn của cơ quan quản lý,” một chuyên gia nói.

Để chủ trương này đi vào cuộc sống mà không tạo ra những xáo trộn không cần thiết, theo VARS IRE, quá trình thể chế hóa cần bảo đảm sự hài hòa giữa yêu cầu an toàn công trình, hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Theo VARS IRE, niên hạn công trình phải được hiểu là mốc quản lý, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu; các thông tin về tình trạng công trình, thời gian sử dụng còn lại và quyền lợi liên quan sau khi hết vòng đời công trình cũng cần được xem xét bổ sung vào nhóm thông tin phải công khai khi giao dịch; cần định danh đầy đủ quyền của chủ sở hữu trong quá trình chuyển đổi sau phá dỡ.

Phía VARS IRE cũng lưu ý xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch và có khả năng thực hiện, tránh tình trạng dồn toàn bộ nghĩa vụ tài chính vào thời điểm công trình đã xuống cấp, khi khả năng đóng góp của cư dân thường bị hạn chế nhất.

“Nghị quyết 21 mở ra cơ hội để Việt Nam chuyển từ tư duy xử lý khi công trình đã xuống cấp sang tư duy quản trị vòng đời tài sản ngay từ khi hình thành. Đây không chỉ là câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư, mà là bài toán lớn hơn về cách tổ chức lại không gian đô thị, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và bảo vệ quyền lợi của người dân trong một giai đoạn phát triển mới. Một chính sách tốt không phải là chính sách làm giảm quyền sở hữu của người dân, mà là chính sách giúp quyền sở hữu đó được bảo vệ trong một môi trường sống an toàn, minh bạch và bền vững hơn,” đại diện VARS IRE khẳng định./.