Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ đã quy định.

Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn ra khỏi nội dung Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Hiện, dự thảo này vẫn tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ đã quy định.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo có thiết kế gồm 13 chương, với 149 điều, cắt giảm 49 điều so với luật hiện hành, nhằm tinh gọn và phù hợp với yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới.

Trong đó, tại Điều 97, mục 1, Chương VII, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự thảo cũng quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.

Ngoài ra, việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng. Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Trước đó, theo dự thảo cũ, một trong những nội dung nhận được nhiều quan tâm là việc bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Cụ thể, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết niên hạn, nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định.

Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.

Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Liên quan đến nội dung sở hữu chung cư có thời hạn, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các Bộ, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi một số nội dung theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài,” “vĩnh viễn,” mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).

Phía HoREA cho rằng đề xuất có thể tạo tâm lý bất an cho người dân, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Do đó, HoREA đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất vẫn duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư./.