Thời gian vừa qua, nguồn cung của các phân khúc giá chưa đáp ứng cái nhu cầu của thị trường khi thiếu nhà ở thương mại ở các phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Giải trình và làm rõ các vấn đề mà các đại biểu nêu về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản vào sáng 22/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết sẽ phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như là nhà ở cho thuê; điều chỉnh cơ cấu nguồn cung để khắc phục tình trạng dư thừa, đồng thời kiểm soát “đầu cơ,” hạn chế tình trạng đầu tư tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định cái giá nhà.

Theo Bộ trưởng, các thủ tục hành chính trong luật sửa đổi lần này đã cắt giảm được 4 trên 12 thủ tục hành chính, 9 trên 31 điều kiện kinh doanh; đơn giản hóa 7 trên 12 thủ tục hành chính và giữ nguyên 1 thủ tục hành chính; giảm được khoảng 118 đến hơn 190 ngày để giải quyết các thủ tục hành chính (đạt 62,1%).

Đối với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho rằng “đặt cọc” ở đây không phải là chỉ trưng một tờ giấy mà phải đầy đủ các điều kiện về thủ tục hồ sơ pháp lý của một dự án; nghĩa vụ tài chính về đất đai; tổ chức thi công, triển khai thi công, tức là ít nhất là phải xong hạ tầng móng thì mới được phép thông tin để mở bán đến khách hàng.

Đề cập đến băn khoăn khung giá bất động sản mà các đại biểu thắc mắc Nhà nước không quy định được cái khung giá như nhà ở xã hội hoặc là nhà ở cho thuê, Bộ trưởng cho biết chiểu theo khoản 4 điều 2 của Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, để cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường.

"Nhà ở thương mại là công trình xây dựng thì phải khẳng định là hàng hóa và vận hành theo quy luật cung cầu và theo cơ chế thị trường. Ở đây doanh nghiệp bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá,” tư lệnh ngành Xây dựng nhấn mạnh.

Trong khi đó nhà ở xã hội nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước nên được hưởng các chính sách như thuế đất, lãi suất ngân hàng và một số các điều kiện khác nên phải được quy định về cái khung giá, tức là mức giá phải được thẩm định trước.

Đề cập đến các giải pháp tăng nguồn cung để từng bước đưa giá nhà ở phù hợp với chi trả của người dân, Bộ trưởng Trần Hồng Minh thừa nhận, trong năm vừa qua và đặc biệt thời gian gần đây, giá nhà ở một số các thành phố lớn tăng quá cao.

Qua quá trình đi khảo sát đánh giá các chi phí cấu thành giá nhà ở bất động sản là cao, gồm: tiền sử dụng đất, giá bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, chi phí hạ tầng xung quanh, chi phí vốn vay của các chủ đầu tư, chi phí quản lý của nhà đầu tư, chi phí bán hàng, chi phí thuế..

“Thời gian vừa qua, nguồn cung của các phân khúc giá chưa đáp ứng cái nhu cầu của thị trường khi thiếu nhà ở thương mại ở các phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Hiện đang dư thừa cái phân khúc giá nhà cao cấp nên là có những tình trạng là ‘đầu cơ’, mua bán ngắn hạn tạo cái khan hiếm và đẩy giá,” Bộ trưởng Trần Hồng Minh khẳng định.

Bộ trưởng cũng cam kết thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu hoàn thiện lại hồ sơ dự án về về sửa đổi về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp với Luật Đất đai, trong đó có phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như là nhà ở cho thuê; điều chỉnh cơ cấu nguồn cung để khắc phục tình trạng dư thừa; tiếp tục đôn đốc các cái địa phương, các doanh nghiệp để triển khai mạnh các chỉ tiêu đã giao về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát nghiên cứu đề xuất sử dụng phù hợp các điều kiện các công cụ để điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch nhằm kiểm soát “đầu cơ,” hạn chế tình trạng đầu tư tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định cái giá nhà; tiếp tục phối hợp chỉ đạo rà soát tháo gỡ khó khăn xử lý dứt điểm các cái bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để xử lý nghiêm các cái hành vi “đầu cơ, thổi giá”…

Trước đó, thảo luận tại hội trường Quốc hội vào sáng 22/8, các đại biểu Quốc hội cho rằng cần bổ sung công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng, “thổi giá” hiện nay, đồng thời ngăn chặn tình trạng “đặt cọc” biến tướng thành huy động vốn.

Đối với việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu góp ý cần phải đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản bởi sẽ có các rủi ro chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, nghĩa vụ thuế và yêu cầu làm rõ cơ chế đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, chưa thanh toán đủ hoặc chuyển nhượng nhiều lần.

Để ngăn chặn các hành vi thao túng, “thổi giá” bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua, các đại biểu Quốc hội đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm "thổi giá" hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường; việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.../.