Theo nhận định của giới chuyên gia, việc tập trung tháo gỡ cơ chế, chính sách, “khơi thông” dòng vốn sẽ là thời cơ để giải tỏa được điểm nghẽn, giúp thị trường sớm phục hồi trở lại.

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra sáng 19/4, nhiều ý kiến cho rằng pháp lý và nguồn vốn đang là “cục máu đông” khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn. Vì vậy, việc nhanh chóng triển khai các chính sách lớn mà Chính phủ vừa ban hành (Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10…) sẽ giải tỏa được các điểm nghẽn, giúp thị trường sớm phục hồi.

"Ma trận" 100 Luật, Nghị định, Thông tư

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu, cũng như tác động đến an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường này đang gặp nhiều vướng mắc.

Tập trung vào 3 vướng mắc chính, ông Lực cho rằng đầu tiên là pháp lý. Đây là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện nay. Lý do bởi quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu đồng bộ...

“Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản,” ông Lực lưu ý.

[Triển vọng từ chính sách phát triển nhà ở xã hội, cấp sổ đỏ condotel]

Bên cạnh đó, quy định pháp lý nhiều khi cũng chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc nhiều dự án...

“Hay như quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy của một bộ phận không nhỏ cán bộ, đã làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án bất động sản trong thời gian qua,” ông Lực nhấn mạnh.

Thứ hai là vấn đề cung-cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên trong thời gian qua, rất ít dự án được phê duyệt kịp thời. Thực tế này dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

Tiếp đó, là khó khăn về nguồn vốn đối với thị trường bất động sản, trong khi từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam sẽ cần khoảng 800.000 tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng.

Ông Lực cũng lưu ý về “tứ giác liên thông” liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực xảy ra vấn đề, sẽ ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

Giải tỏa khó khăn, vướng mắc thế nào?

Trước loạt khó khăn nêu trên, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng Nhà nước, Chính phủ cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels; thực hiện tốt Nghị định 08, Nghị quyết 33, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, Nghị định 10…

Đồng thời, Chính phủ cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản; có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp.

Đặc biệt, Chính phủ cần sớm có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Cùng quan điểm, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng trong 1 tháng, Chính phủ đã ban hành 4 chính sách quan trọng cho thị trường bất động sản, nhà ở là “động thái chưa từng có.” Tuy nhiên, để thị trường sớm phục hồi và phát triển, các cơ quan quản lý cần phải “vào cuộc ngay” để đưa chính sách trên giấy đi vào thực tiễn.

“Vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, tài chính. Vì thế cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp,” ông Nghĩa nói.

Theo đó, ông Nghĩa đề nghị Nhà nước cần yêu cầu các chính quyền địa phương nhanh chóng rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm các vấn đề về thủ tục cho các dự án.

“Cụ thể như việc định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Bên cạnh đó, không hình sự hoá các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn,” ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng nhấn mạnh để giải quyết triệt để vấn đề thị trường bất động sản hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước cần vào cuộc xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn; nhất là với nhà ở xã hội bởi đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư; và có nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án,… để đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung bền vững.

Về phía doanh nghiệp, ông Angus Liew - Chủ tịch Công ty Gamuda Land cho rằng Chính phủ nên tiếp tục hoàn thiện cơ chế đấu thầu dự án, sao cho quá trình đấu thầu diễn ra minh bạch và hiệu quả hơn; đồng thời đề xuất thành lập một tổ tư vấn chuyên biệt có sự tham gia của các chủ đầu tư trong và ngoài nước để cùng Chính phủ tìm ra phương án cải tiến thủ tục phê duyệt dự án.

Ngoài ra, để tránh tạo ra các nút thắt và gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn vay, theo ông Angus Liew, các cơ quan chức năng và ngân hàng cần phối hợp với nhau để thiết lập cơ chế thẩm định và ưu tiên các dự án có tính pháp lý tốt; tạo điều kiện cho các nhà phát triển đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn để tránh tạo ra sự thiếu hụt nguồn cung./.